Новости
1 июня 2017

Верховный суд объяснил, как рассчитать выкупную цену участка для его арендатора

Верховный суд объяснил, как рассчитать выкупную цену участка для его арендатора

Верховный суд сегодня разбирался, как определять выкупную стоимость муниципального участка для компании, которая арендует и саму землю, и здания на ней. Арендатор настаивал, что цену нужно считать в процентах от кадастровой стоимости участка. С ним согласились три судебные инстанции. Однако администрация города полагала, что в расчетах нужно учитывать рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком.

Компания "Долина" обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к администрации Самары и гордепартаменту управления имуществом (дело № А55-4072/2016). Она просила признать недействительным пункт договора купли-продажи участка, которым департамент установил его стоимость в размере 74,3 млн руб. "Долина" просила уменьшить цену до 23,6 млн руб., а также взыскать с администрации излишне уплаченные 18,5 млн руб. (на момент подачи иска фирма уже выплатила больше 40 млн руб.) и проценты – 1,8 млн руб. Первая инстанция, а затем апелляция и кассация удовлетворили требования фирмы.

Суды руководствовались тем, что "Долина" является арендатором спорного участка и расположенных на нем сооружений. Она обращалась в департамент с заявлениями о выкупе этих зданий, но их не рассматривали. Тогда АС Свердловской области по иску компании обязал департамент определить условия приватизации арендуемых ею строений и участка (дело № А55-21868/2013). Стороны заключили договор купли-продажи, один из пунктов которого предусматривал, что цена объектов устанавливается на основании отчетов об оценке их рыночной стоимости, выполненных независимым оценщиком. Это положение фирма и оспорила в суде. Все три инстанции указали, что выкупную стоимость участка следовало определять в соответствии с подп. 3 п. 1 решения самарской Гордумы от 10 апреля 2014 года (касается муниципальных участков, занятых сооружениями). А именно в размере 30% от кадастровой стоимости (78,7 млн руб.), что составляет 23,6 млн руб. Спорный договор в части цены участка суды признали недействительной сделкой, а с продавца – администрации города – взыскали сумму переплаты с процентами.

Не согласившись с таким решением, администрация подала жалобу в ВС. Она указала, что департамент руководствовался положениями закона № 159-ФЗ, согласно которым субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на его покупку по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Кроме того, в постановлении Президиума ВАС от 3 апреля 2012 года говорится, что в случае одновременного приобретения здания и участка выкупная цена и того, и другого должна определяться исходя из их рыночной стоимости. Администрация также считает, что поскольку на момент заключения договора покупатель еще не был собственником зданий, определять выкупную цену участка в процентах от его кадастровой стоимости и применять решение Гордумы, где говорится о собственниках зданий, было нельзя.  

Экономколлегия ВС под председательством Елены Борисовой, согласившись с доводами администрации, отменила решения нижестоящих инстанций, а в удовлетворении исковых требований "Долины" отказала.