Новости
17 ноября 2017

ВС рассказал, как правильно расторгнуть договор аренды

ВС рассказал, как правильно расторгнуть договор аренды

Управляющая компания расторгла договор аренды земельного участка, но не смогла зарегистрировать это действие в Росреестре. С делом разобрался Верховный суд

УК "Финансовые Бизнес Системы" отдала в аренду ООО "РПК-Риэлт" земельный участок для малоэтажного строительства. Общество за аренду не платило, в связи с чем УК потребовала погасить задолженность. Кроме того, компания предупредила, что договор аренды заканчивается 31 декабря 2015 года и не будет продлен. После этого УК обратилась в Управление Росреестра с заявлением о госрегистрации прекращения аренды на земельный участок. Управление отказало, поскольку на спорный участок зарегистрировано обременение в виде ипотеки – в силу договора участия в долевом строительстве.

Управляющая компания оспорила отказ в судебном порядке, но АС Московской области встал на сторону Росреестра (дело № А41-25727/2016). Суд отметил, что договор аренды был пролонгирован на неопределенный срок, а потому прекратился только 23 марта 2016 года. Следовательно, управляющая компания обратилась в Управление за регистрацией прекращения договора аренды преждевременно. При этом суд первой инстанции сделал вывод, что наличие права залога в отношении спорного земельного участка у участников долевого строительства не влияет на правомерность расторжения договора аренды. 

Апелляция оставила решение в силе, но отметила, что договор аренды прекратил свое действие 31 декабря 2015 года. Вместе с тем, указал суд, погашение регистрационной записи об аренде повлечет прекращение записи о праве залога аренды за участниками ДС, что недопустимо. АС Московского округа согласился с этим аргументом, но поддержал первую инстанцию в вопросе о дате прекращения договора. 

Так или иначе, не добившись своего, управляющая компания отправилась с жалобой в Верховный суд, в которой указала на противоречивые доводы судов относительно правомерности расторжения договора и срока его действия. Дело рассмотрела экономколлегия, которая отменила все решения по этому делу и направила его на новое рассмотрение.