Новости
1 декабря 2017

Арендатор достроил здание, но не получил свою долю: в деле разбирался ВС

Арендатор достроил здание, но не получил свою долю: в деле разбирался ВС

Договор аренды предусматривал, что компания достроит арендованные здания и получит долю в них в соответствии с понесенными затратами. Арендодатель отказался признавать долю за арендатором, их спор дошел до Верховного суда.

"Клинцовский силикатный завод" в 2008 году арендовал у брянского территориального управления Росимущества четыре недостроенных объекта, в том числе здания прессово-автоклавного цеха. Стороны договорились, что арендатор своими силами и за свой счет достроит здания, а после этого будет использовать их в производственных целях до 2057 года, а от управления не потребуется никаких дополнительных разрешений на завершение строительства (п. 1.5 договора). Пункт 1.7 договора аренды предусматривал, что общество получит долю в собственности достроенных зданий пропорционально понесенным затратам. После того, как компания достроила здания, она неоднократно обращалась к управлению с требованием оформить на нее долю, но получала отказ.

Это стало причиной обращения компании в суд (дело № А09-10227/2014). Три инстанции отказались признавать за ответчиком право собственности – они указали, что, поскольку требования истца основаны на обязательственных отношениях, они не могут быть удовлетворены путем подачи вещного иска. 

В то же время Арбитражный суд Брянской области обязал управление подписать акты о завершении строительства и соглашение о распределении долей, а также назначил экспертизу, в соответствии с результатами которой пересчитал доли сторон в спорных зданиях. Суд также назвал заключенный договор "смешанным". С этим согласилась апелляция, но не АС Центрального округа – тот указал, что между сторонами существовали только арендные отношения, и сослался на положения ГК, согласно которым арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, осуществлять текущий и капитальный ремонт за свой счет. Таким образом, кассация отменила решения нижестоящих инстанций в этой части. 

Завод обратился в Верховный суд. В своей жалобе заявитель отмечает, что заключенный между сторонами договор аренды обязывает ответчика заключить с истцом соглашение о распределении долей в оконченном реконструкцией объекте недвижимости, – это прямо следует из его условий. "Обжалуемое постановление создает ситуацию правовой неопределенности и исключает правовые способы исполнения условий спорного договора аренды федерального недвижимого имущества", – отметил заявитель в своей жалобе. Кроме того, компания обратила внимание на практику Высшего арбитражного суда по ряду аналогичных дел (постановления Президиума ВАС № 1276/13 и № 18185/12 от 4 июня 2013 года).

С этим согласилась экономколлегия, которая "засилила" решение первой инстанции. Таким образом, ТУ Росимущество должно подписать с компанией соглашение о распределении долей цеха.