Синдром "Речника" существует, что подтвердило любопытное дело, рассмотренное Президиумом ВАС РФ. Одно из главных действующих лиц разбирательства — Правительство Москвы. Оно выступало в своем амплуа: вытесняло с земли того, кому она принадлежала ранее, — ЖСК "РАН СССР". Как выяснилось на судебном заседании, действовало Правительство Москвы достаточно напористо и жестко, игнорируя документы на участок, полученные "РАН СССР" ранее, но стремясь максимально использовать огрехи и недостатки в оформлении права на землю.
На то, что такие недостатки были, указывали во время своего выступления на судебном заседании представители Правительства Москвы и поддерживающей его организации (Института неорганической химии им. Н.С.Курнакова), которая привлечена в качестве третьего лица. Возможно, нарушения были и, возможно, именно из-за них все нижестоящие судебные инстанции до ВАС РФ принимали решения в пользу Правительства Москвы.
Однако Высший арбитражный суд РФ, учитывая информацию о пробелах в оформлении прав на землю ЖСК "РАН СССР" (которые наверняка допущены по незнанию), все же рассмотрел дело в целом, исходя из реального положения вещей и всех обстоятельств дела в совокупности.
В итоге ВАС РФ поддержал жилищно-строительный комплекс Российской академии наук.
Кстати, ВАС не впервые рассматривает дело, в котором столичные власти пытаются отобрать землю. Не так давно мэрия пыталась признать, что КА "МЮЦ", возглавляемая Гасаном Мирзоевым, не имеет прав на участок, на котором уже был построен офис адвокатской коллегии. Тогда власти Москвы тоже проиграли (подробнее об этом мы рассказывали на сайте, материал можно прочитать здесь).
Сейчас в Арбитражный суд г.Москвы подано несколько исков, связанных с событиями в СНП "Речник". Не исключено, что эти дела со временем дойдут до ВАС РФ, и ему придется рассматривать их.
Участок земли ЖСК "РАН СССР" получил под строительство еще в 1952 году
Именно тогда специальным постановлением исполкома Моссовета Кооперативу академиков (ЖСК "РАН СССР") выделили земельный участок для строительства жилых домов. Тогда же ЖСК получил и правоустанавливающие документы. Их кооператив представил в суд.
Как следует из документов, для ЖСК не устанавливались ограничения по правам на отводимый земельный участок. Не было ограничений и по срокам пользования участком.
ЖСК провинился лишь тем, что получил участок в престижном месте Москвы
Землю под строительство кооперативу академиков выделили на улицах Вавилова и Дмитрия Ульянова, граничащими с университетом нефти и газа имени Губкина. Сейчас это — очень престижный район столицы. Он является лакомым куском для Правительства Москвы.
Столичные власти решили построить на земле, отданной ЖСК, жилой дом
В 1997 году Москомзем и Институт неорганической химии им. Н.С.Курнакова (он проходит в качестве третьего лица по делу) заключили договор аренды. Согласно этому договору, земельный участок площадью 2,5 тысячи квадратных метров передается в аренду институту. Он должен построить на этом участке 13-этажный жилой дом с подземной автостоянкой и обеспечивать его эксплуатацию. По договору предусматривалось завершить строительство до декабря 2009 года.
В 2006 году Правительство Москвы своим постановлением фактически закрепило такое положение вещей. В постановлении тоже говорилось о строительстве на участке многоэтажного жилого дома.
Иначе говоря, и Москомзем, и Институт неорганической химии, и Правительство Москвы действовали так, словно участок в 1952 году не передавался ЖСК "РАН СССР", словно не было никаких документов, свидетельствующих о такой передаче, и словно ЖСК не возводил на участке объекты недвижимости. Объяснить такое поведение в принципе можно: если построить в этом районе Москвы дом, квартиры в нем можно выгодно продать.
Правительство Москвы претендовало не на весь участок ЖСК, а на ту его часть, где были возведены объекты благоустройства
В арбитражных судах всех инстанций представители ЖСК указывали, что на выделенном участке кооператив возвел за счет средств своих членов жилой дом и нежилые помещения. В правоустанавливающих документах на землю, выданных в 1952 году, нежилые помещения значились как объекты благоустройства. Что это значит? Под такими объектами понимались спортплощадки (волейбольные, баскетбольные, теннисные), песочницы для детей и т.д.
Эти объекты как раз и занимали площадь в две с половиной тысячи квадратных метров. Именно на ней Правительство Москвы и хотело построить новый жилой дом, а так называемые объекты благоустройства, вероятно, снести. Более того, Правительство, как описано выше, начало двигаться к своей цели, как будто не замечая ЖСК "РАН СССР".
Арбитражные суды до ВАСа отказывали ЖСК из-за того, что якобы не установлены четкие границы земельного участка
Первая причина, по которой арбитражные инстанции отказывали ЖСК: право на земельный участок кооператив не зарегистрировал в специальном регистрирующем органе, как того требовал закон, принятый гораздо позже 1952 года, после распада СССР.
Вторая причина отказа: нет доказательств, что ЖСК выполнил обязательные требования по оформлению, организации межевания и уточнения параметра участка на местности. И хотя у ЖСК был кадастровый паспорт, арбитражные суды признали его неосновательным, так как в нем отсутствовали необходимые сведения о границе земельного участка.
Независимый исследовательский центр пришел к выводу, что ЖСК вправе пользоваться участком
Жилищно-строительный кооператив обратился в Исследовательский центр частного права при президенте РФ (ИЦЧП), чтобы он изучил обстоятельства дела и выдал свое заключение. Центр признал, что право на земельный участок, возникшее на основании решения исполкома Моссовета 1952 года, на данный момент рассматривается как право бессрочного пользования земельным участком.
Аргументы сторон на разбирательстве в ВАСе РФ
В судебном заседании представитель Правительства Москвы сообщил, что участок без границ ввести в гражданский оборот нельзя. Наличие кадастрового номера и паспорта такой возможности не дает. Иначе возникнут проблемы согласования границ со смежными собственниками.
"Правительство уже сдало земельный участок в аренду НИИ Курнакова, это означает, что участок уже пущен в гражданский оборот", — отреагировала судья ВАС РФ Татьяна Нешатаева.
У представителя Правительства также поинтересовались, выплачивало ли оно пользователю какую-либо компенсацию. Отрицательный ответ был очевиден.
Представитель ЖСК резонно заметила, что Правительство исказило суть вопроса. По ее словам, участок анонимно попал в аренду, о чем три землепользователя ничего не знали.
Поэтому было не удивительно, что представитель Института неорганической химии имени Н.С. Курнакова настаивал, что выданное институту разрешение на строительство в настоящее время действительно. А ЖСК, дескать, не выполнил надлежащий порядок землеустройства, а также преждевременно обратился в арбитражный суд.
Решение ВАСа РФ, дающее ЖСК основание для оптимизма
Выступления сторон и третьих лиц в защиту своих интересов были противоречивы. Из сказанного следовало то, что и ЖСК, и арендатор платили за земельный участок, а возможно, ЖСК не платил, поскольку земля не была не оформлена.
Стало очевидно, что договор аренды заключался без согласования с пользователем, и арендатор уже имеет разрешение на строительство. Земельный комитет внес соответствующие записи в кадастр. Представитель ЖСК сообщила, что кооператив пытался признать разрешение на строительство недействительным, но сделать это не удалось.
В результате своим постановлением Президиум ВАС РФ судебные акты по делу полностью отменил и принял новый: признать за ЖСК "РАН СССР" право постоянного бессрочного пользования земельным участком по улице Вавилова, 48. После оглашения решения на лице у представительницы ЖСК появились слезы. А специалист департамента земельных ресурсов, выходя из судебного заседания, сказала, что такое решение исполнить будет сложно.
Но решение есть. И оно еще раз показывает, что Правительство Москвы не вправе действовать как рейдер от государства, выпуская свои постановления, не замечая уже существующих, отнимая землю у тех, кто ею распоряжался на основании ранее выданных документов.
Авторы: Виктория Цыганкова, Лев Миров
