ПРАВО.ru
Практика
1 января 2022, 11:21

ВС обязал оценщика вернуть деньги за плохой отчет

ВС обязал оценщика вернуть деньги за плохой отчет
Владелец участка заказал рыночную оценку земли, чтобы оспорить ее кадастровую стоимость. Но отчет не принял суд, а экспертиза усомнилась в методах расчета специалистов. Тогда заказчик решил вернуть деньги по договору как убытки. Три инстанции ему отказали, потому что изначально он принял заключение специалистов, а спустя время опомнился. ВС встал на сторону собственника участка. Экономколлегия решила, что раз он не смог использовать отчет, то фирма должна вернуть ему деньги.

Бесполезная оценка

У индивидуального предпринимателя Максима Хомченко есть 11 991 кв. м земли в деревне Горки Московской области, что менее чем в 10 км от МКАД. Осенью 2018 года распоряжением министерства имущественных отношений Московской области установили его кадастровую стоимость — 34,2 млн руб. Владелец решил, что сумма завышена, как и земельный налог, который рассчитывается на ее основе.

Верховный суд научил оформлять наследство на участок

Весной 2019 года собственник обратился в фирму «Бион». Согласно официальному сайту, бюро оказывает услуги в области строительного аудита, судебной экспертизы и кадастровой деятельности и другие. Хомченко попросил, чтобы сотрудники проверили рыночную цену земли. Он объяснил: это необходимо, чтобы оспорить кадастровую стоимость. Свои услуги специалисты оценили в 150 000 руб. Спустя месяц (24 апреля) оценщики выдали отчет, что участок стоит 20,3 млн руб., и получили свои деньги. С этим документом предприниматель обратился в Московский областной суд. Он утверждал, что кадастровая стоимость актива сильно отличается от рыночной (34,2 млн против 20,3 млн руб.) и ему приходится платить завышенный налог.

Но суд не принял заключение «Биона» и назначил по делу новую экспертизу, выявившую некорректность расчета оценщиков: участки, которые сравнивались с землей Хомченко, хоть и были того же размера, но находились слишком далеко от МКАДа — в 25–52 км. Соответственно, и стоили они гораздо дешевле имущества в Горках. Судебная экспертиза определила рыночную цену недвижимости истца в 34 млн руб. В итоге требования заявителя удовлетворили частично, снизив кадастровую стоимость всего на 200 000 руб.: с 34,2 млн до 34 млн руб. (дело № 3а-1098/2019). Позже с этим выводом согласилась и апелляция.

Почему принял отчет

Тогда предприниматель решил вернуть расходы на досудебную оценку (дело № А41-28713/2020) как убытки. Он ссылался на то, что в прошедшем процессе отчет «Биона» забраковали, и потребовал взыскать с фирмы 150 000 руб. платы по договору и еще 10 000 руб. процентов за пользование чужими деньгами.

Арбитражный суд Московской области постановил, что в состав убытков из-за работ ненадлежащего качества нельзя включить их стоимость. Тем более изначально истец принял отчет без замечаний. Первая инстанция не увидела связи между действиями ответчика и возникновением ущерба. То, что Московский облсуд воспользовался своим правом и провел повторную экспертизу рыночной стоимости участка, не означает, что в заключении «Биона» есть брак. Поэтому суд отказал истцу, а апелляция и кассация с этим подходом согласились. 

Вернуть деньги за оценку можно

После этого Хомченко обратился в Верховный суд. В кассационной жалобе он указал, что принятие работ не мешает обратиться в суд с иском о взыскании убытков, так как для оценочной деятельности нужны специальные познания. Эти доводы заинтересовали судью ВС Галину Попову, которая передала жалобу вместе с делом на рассмотрение СКЭС.

Дом завещан, а участок нет: что делать, решал ВС

Заседание в ВС прошло 14 декабря. Представитель предпринимателя Виталий Понедельников объяснил, что сам Хомченко не разбирается в тонкостях оценки рыночной стоимости земли. «Иначе ему не потребовался бы оценщик», — отметил юрист. По его словам, доверитель принял работу, так как специалисты ее фактически выполнили — подготовили отчет. То, что подсчеты в заключении неверны, заказчик узнал только после обращения в суд (подробнее — ВС решал, можно ли взыскать убытки с оценщика).

Как подчеркнула экономколлегия в мотивировочной части определения, стороны договора прямо предусмотрели, что оценка рыночной стоимости участка нужна для оспаривания кадастровой стоимости, которую утвердило минимущества Московской области. Но в итоге Московский облсуд не принял заключение «Биона» и свое решение выносил на основе выводов судебной экспертизы. Более того, эксперт указал, что методы расчета оценщиков некорректны, а сам документ признал недостоверным.

Истец не смог использовать отчет ответчика для определения стоимости земельного участка. Значит, фирма обязана возместить убытки из-за некачественного оказания услуг по договору, заключил ВС.

Сам по себе факт принятия заказчиком отчета оценщика не считается основанием для отказа в иске, уверена экономколлегия. Ведь предприниматель не является профессионалом в области оценочной деятельности. Он не мог сразу понять, что сумму определили неправильно, и о некачественном выполнении работ узнал только после решения суда. Поэтому ВС отменил акты трех инстанций, а спор вернул в АС Московской области.

Позиция ВС заставит быть внимательнее

Обсуждаемое решение ВС — звонок для коммерческих экспертов или оценщиков, что недопустим подход «мы подготовили заключение, а заказчик сам как-нибудь в разберется в суде», уверен Тимур Чанышев, председатель КА Адвокат Премиум. Теперь им нужно использовать исчерпывающий перечень пояснений, которые исключат у суда всякие сомнения в обоснованности выводов из отчета. 

Вполне вероятно, что данное решение будет дисциплинировать оценщиков при подготовке своих отчетов и заставит их подходить более ответственно к своей работе.

Андрей Большаков, управляющий партнер Bolshakov&Partners Bolshakov&Partners Федеральный рейтинг. .

Большаков говорит, что определение ВС, с одной стороны, выглядит логично: исполнитель выполнил работу некачественно, а заказчик может возместить убытки. С другой стороны, эксперта тревожит то, что ВС установил связь между невозможностью достичь цели обращения к оценщику и правом на возмещение убытков. В случае Хомченко оценщик допустил грубые нарушения стандартов, поэтому суд не использовал стоимость участка, указанную в заключении «Биона», подчеркнул Григорий Волков, консультант практики «Разрешения споров» ЮК Лемчик, Крупский и Партнеры Лемчик, Крупский и Партнеры Федеральный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры - mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (споры mid market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) 4место По количеству юристов 11место По выручке 25место По выручке на юриста Профайл компании Если же суд посчитал необходимым провести экспертизу, но претензий к качеству оценки не возникло, то и основания для взыскания убытков не может быть, уверен юрист. Он считает, что ВС слишком кратко описал свою позицию в этой части, а для формирования единой практики потребуются дополнительные разъяснения.