ПРАВО.ru
Практика
11 мая 2022, 9:16

ВС решал судьбу квартиры после смерти ее продавца

ВС решал судьбу квартиры после смерти ее продавца
Мужчина продал квартиру, а через две недели умер, не успев зарегистрировать переход права. Уже после смерти заявление от его лица по доверенности подал его знакомый. Регистрация прошла успешно. Спустя несколько лет, когда владелец квартиры уже сменился, районная администрация потребовала признать жилье выморочным имуществом и истребовать из незаконного владения. ВС разбирался, влияют ли нарушения при регистрации на действительность договора и можно ли истребовать квартиру у добросовестного приобретателя.

Регистрация после смерти

14 марта 2016 года Виктор Кирьянов* продал свою квартиру в Петербурге за 4 млн руб. Андрею Минину*. А через две недели, 28 марта, Кирьянов умер. Правда, еще при жизни, в мае 2015 года, продавец выдал доверенность Сергею Аристову*, чтобы тот представлял интересы Кирьянова во всех госорганах для продажи квартиры.

12 мая 2016 года, после смерти Кирьянова, Аристов вместе с Мининым подали заявление на регистрацию перехода права собственности на жилье. У Росреестра не возникло вопросов к представленным документам, и 28 мая ведомство зарегистрировало переход права.

Через несколько месяцев после этого Минин заложил новую квартиру в обеспечение возврата 1,5 млн руб. Артуру Трофимову*. Но деньги так и не вернул. В ноябре 2017 года Пушкинский райсуд Санкт-Петербурга взыскал с Минина задолженность и обратил взыскание на квартиру путем продажи ее с публичных торгов.

Победителем торгов в мае 2019 года стал Роман Храбров*. Он заплатил за объект почти 3 млн руб. и 4 июня обратился за регистрацией перехода права собственности. Но в регистрации ему отказали: у Росреестра возникли сомнения, что первоначальный собственник Кирьянов выразил волю на отчуждение квартиры Минину.

Ничтожный договор

Спустя несколько месяцев, в январе 2020 года, свои претензии на квартиру заявила администрации Невского района Санкт-Петербурга. Она через суд потребовала:

  • признать недействительной госрегистрацию перехода права собственности на квартиру к Минину;
  • признать недвижимость выморочным имуществом;
  • признать право собственности Санкт-Петербурга на нее;
  • истребовать квартиру из незаконного владения.

Администрация настаивала, что переход права на квартиру зарегистрировали с нарушением: у Аристова не было права подавать заявление на нее, ведь его доверенность прекратила свое действие со смертью продавца. А поскольку наследство Кирьянова никто не принял, то недвижимость является выморочным имуществом, обратил внимание истец.

В качестве третьего лица к участию в деле привлекли Храброва. Он заявил самостоятельные требования: признать за ним право собственности на спорную квартиру. Свою просьбу он обосновал тем, что он добросовестный приобретатель, а смерть Кирьянова до регистрации перехода права к Минину не может быть основанием для признания договора купли-продажи незаключенным или недействительным.

Три инстанции удовлетворили требования администрации и отказали Храброву. Они решили, что договор между Кирьяновым и Мининым ничтожен, поскольку заявление о регистрации перехода права от имени продавца подал представитель на основании утратившей силу доверенности. Кроме того, суды пришли к выводу, что квартира выбыла из собственности Кирьянова помимо его воли, а значит, ее можно истребовать в пользу Санкт-Петербурга как выморочное имущество независимо от добросовестности последующих приобретателей.

Храбров с такими выводами не согласился и обратился с жалобой в Верховный суд.

Договор от регистрации не зависит

Договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям и соблюли при этом требования по форме, напомнила гражданская коллегия положения п. 1 ст. 432 ГК.

Никто не оспаривал, что Кирьянов собственноручно подписал договор с Мининым. В документе говорится, что стороны оценили квартиру в 4 млн руб. Деньги, согласно тексту договора, покупатель передал до его подписания. Продавец, в свою очередь, передал квартиру. Таким образом, стороны согласовали все существенные условия сделки и исполнили ее, констатировал Верховный суд.

Затем он обратился к п. 60 Постановления Пленума ВС № 10 и Пленума ВАС № 22 от 29 апреля 2010 года. В этом пункте говорится, что отсутствие госрегистрации перехода права не позволяет признать договор купли-продажи недвижимости недействительным. Следовательно, нарушения при регистрации перехода права от Кирьянова к Минину сами по себе не могут являться поводом «аннулировать» сделку. Других же причин недействительности сделки суды не установили, заметила тройка судей под председательством Юрия Москаленко.

ВС забрал квартиры у недобросовестной покупательницы

Она обратила внимание и на другие нарушения, которые допустили нижестоящие инстанции.

Собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, только если актив выбыл из его владения помимо его воли или воли лица, которому он его доверил, следует из п. 1 ст. 302 ГК. Здесь суды сослались лишь на то, что при жизни Кирьянов не обращался за госрегистрацией перехода права на квартиру к Минину. Но суды по-настоящему не исследовали, была ли у Кирьянова воля на отчуждение квартиры. Они, в частности, не дали никакой оценки тому, что еще в мае 2015 года собственник выдал Аристову доверенность на представление своих интересов в госорганах для продажи жилья, обратил внимание ВС.  

Таким образом, отказ Храброву в его требовании о признании за ним права собственности нельзя признать обоснованным, пришли к выводу судьи. Он приобрел квартиру на торгах и полностью оплатил ее. Действия пристава, сами торги и заключенный по их результатам договор никто из сторон не оспаривал, их действительность под сомнение не поставлена, заметил ВС.

Он отменил акты трех инстанций и направил на новое рассмотрение в райсуд (дело № 78-КГ21-59-КЗ).

Эксперты о деле

Суд справедливо отметил, что договор купли-продажи спорной квартиры был подписан самим продавцом и фактически исполнен до его смерти, отмечает Никита Филиппов, заведующий Бюро адвокатов «Де-юре» Бюро адвокатов «Де-юре» Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Природные ресурсы/Энергетика группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство 8место По количеству юристов 13место По выручке на юриста (более 30 юристов) 15место По выручке Профайл компании

Очевидно, что подача представителем продавца документов на госрегистрацию после смерти продавца не влияет на действительность договора. Воля умершего была выражена в договоре, а сам договор исполнен — квартира передана, оплата получена.

Никита Филиппов

Нижестоящие инстанции приходят к ошибочному выводу о ничтожности договора купли-продажи, потому что не видят различий между сделкой и ее правовыми последствиями в виде возникновения права собственности покупателя с момента госрегистрации, считает Нурида Ибрагимова из Национальная Юридическая Служба АМУЛЕКС Национальная Юридическая Служба АМУЛЕКС Федеральный рейтинг. «Это отдельные этапы, и, как справедливо указывает ВС, нарушения, допущенные при регистрации перехода права, сами по себе не являются основанием для признания сделки недействительной», — замечает эксперт. По ее словам, определение ВС по делу Храброва в целом подтверждает сложившуюся практику.

* Имя и фамилия изменены редакцией.