ПРАВО.ru
Практика
7 июня 2022, 11:06

Обогатиться на аренде и изъять квартиру: позиции ВС о недвижимости

Обогатиться на аренде и изъять квартиру: позиции ВС о недвижимости
Мужчина заключил договор участия в долевом строительстве, а когда дом сдали, игнорировал застройщика. Потом он объявился и утверждал, что компания-застройщик не передала ему квартиру вовремя. Оказалось, что он банкротится и хочет признать договор расторгнутым. В других делах ВС рассмотрел вопрос о применении норм о неосновательном обогащении в арендных отношениях, требование прекратить ипотеку и разобрался, может ли банкрот отказаться от договора участия в долевом строительстве, а жена — отобрать у бывшего супруга долю в квартире.
1
Дважды заработать на аренде

В октябре 2017 года департамент городского имущества Москвы сдал в аренду до 2066 года участок «Кунцевскому комбинату железобетонных изделий № 9». Договор разрешал эксплуатацию нежилых зданий в соответствии с видом разрешенного использования участка: производство сборных железобетонных изделий и конструкций. От этого зависел размер платы.

В 2019 году госинспекция зафиксировала, что здания используют, в частности, под автосервис и автомойку. Поэтому департамент потребовал выплатить неосновательное обогащение 59,5 млн руб. и 1,8 млн руб. процентов на сумму долга с 18 июля 2019 года по 31 декабря 2019 года — недоплату за аренду исходя из вида использования. 

Этическая комиссия объяснила, может ли судья сдавать жилье в аренду

АСГМ полностью удовлетворил иск (дело № А40-334514/2019). Ведь ответчик платил за землю исходя из вида разрешенного использования — для производства сборных железобетонных изделий и конструкций, без учета автосервиса и мойки.

Комбинат обжаловал решение АСГМ: суд неправильно применил нормы о неосновательном обогащении, так как спор возник из договора аренды. 9-й ААС отказал компании и отметил, что ответчик обязался использовать участок по целевому назначению и платить по договору с учетом вида разрешенного использования. Сумма неосновательного обогащения, по сути, и есть недовнесенная арендная плата. Кассация поддержала выводы первой и апелляционной инстанций. 

Верховный суд отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в АСГМ (дело № 305-ЭС21-27824). Коллегия обратила внимание, что, помимо здания автосервиса и автомойки, часть зданий комбинат использует по целевому назначению. Суд пришел к выводу, что нормы о неосновательном обогащении нижестоящие инстанции применили ошибочно. Спор следует рассматривать по правилам о договоре аренды.

ВС защитил арендатора участка от притязаний московских властей

Анна Жолобова, советник практики недвижимости и строительства Коллегии адвокатов Регионсервис Регионсервис Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Экологическое право группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры - high market) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Транспортное право , отмечает, что земельный участок как объект гражданского оборота имеет публичные характеристики, закрепленные в государственном кадастре недвижимости. Верховный суд в ряде своих определений ориентирует на необходимость применять эти сведения, в том числе при реализации полномочий публичным субъектом. В качестве примера эксперт приводит дело № А46-10105/2020. Земельный участок передали в аренду для строительства объекта общественно-делового назначения. Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости вид разрешенного использования участка — общественно-деловая застройка. Из материалов дела следует, что де-факто на земельном участке размещен объект незавершенного строительства, который землепользователь не эксплуатировал по назначению. Публичный орган предъявил в суд требования о взыскании арендных платежей исходя из ставки, соответствующей фактическому использованию земельного участка, а не тому, что де-юре предусмотрено в государственном кадастре недвижимости. Суд признал позицию неверной и обязал производить расчет из сведений кадастра.

Арендодатель, собственник земельного участка, обязан сначала изменить характеристики земельных участков в государственном кадастре недвижимости и только потом применять новые сведения правового режима земельного участка.

Анна Жолобова

2
Прекратить ипотеку из-за истечения срока исполнительного листа

Михаил Овсякин* в 2010 году взял взаймы 1,9 млн руб. у кредитного потребительского кооператива «Честь» (КПК) до 2015 года. В числе поручителей были Анастасия Котова* и учрежденное ей ООО «Волга». КПК передал в залог нежилое помещение. Впоследствии оно перешло к Котовой. Ипотеку в пользу кооператива зарегистрировали до 2015 года. 

4,4 млн руб.
Задолжал Овсякин по договору

В 2014 году Камышинский городской суд Волгоградской области по иску КПК взыскал с Овсякина и поручителей 4,4 млн руб. задолженности по договору займа и обратил взыскание на нежилое помещение Котовой (дело № 2-28/2015). 

В 2015 году представитель кооператива получил исполнительные листы, но это ни к чему не привело. В 2019 году исполнительное производство в отношении Котовой прекратили.

В 2020 году она обратилась в суд с требованием прекратить ипотеку, указывая на ее срок — до 2015 года (дело № 2-414/2020). Кооператив возражал, что истечение срока предъявления документа к принудительному исполнению не прекращает обязательство.

Камышинский горсуд Волгоградской области прекратил ипотеку (дело № 2-414/2020). Суд указал: если нельзя обратить взыскание на имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства, тот утрачивает обеспечительную функцию и прекращается. Апелляция отменила этот акт со ссылкой на то, что Котова не доказала прекращение ипотеки. Четвертый кассационный суд общей юрисдикции поддержал апелляцию.

ВС отменил акты Волгоградского областного суда и Четвертого кассационного суда общей юрисдикции и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию (дело № 16-КГ22-4-К4). Судьи отметили, что перечень оснований прекращения залога открытый. Невозможность обратить взыскание на заложенное имущество из-за истечения срока предъявления исполнительного листа к исполнению не может лишать залогодателя права потребовать прекратить обременение. 

По мнению Саака Сааякяна из Балтийская коллегия адвокатов имени Анатолия Собчака Балтийская коллегия адвокатов имени Анатолия Собчака Региональный рейтинг. , определение ВС вновь подчеркивает последовательно отстаиваемую позицию об открытости перечня оснований прекращения залога. Несмотря на это, все равно можно встретить решения судов, где перечень ст. 352 ГК квалифицируется как закрытый, как и в этом деле, говорит Саакян. Например, решение Арбитражного суда города Москвы от 3 июля 2018 года по делу № А40-218529/2017, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2019 года по делу № А40-105360/2018

3
Банкрот попытался признать расторгнутым договор участия в долевом строительстве

Самир Аверин* в 2014 году заключил договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома с АО «СК Донстрой» на 159 млн руб. (как называется дом — в актах не указано). Согласно договору, застройщик обязался передать квартиру после того, как получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию, но до 30 июня 2017 года. В апреле 2017-го дом был готов, но клиент не пришел, а письмо вернулось застройщику. Тогда в июле 2017 года компания составила односторонний акт передачи квартиры.

В ноябре 2017 года Аверин осмотрел квартиру и сообщил АО о недостатках: нет двери на лоджии, перил, элементов стеклянного ограждения, облицовочные панели отличаются по цвету, повреждены фасадные панели и так далее. Застройщик вроде как объявил о намерении осмотреть квартиру и устранить недостатки в разумные сроки, но в марте 2018 года направил односторонний акт передачи квартиры Аверину. Впрочем, этот акт тоже вернулся застройщику. В мае этого же года Аверин заявил, что отказывается исполнять договор, потому что квартиру не передали вовремя. В июле мужчину признали банкротом (дело № А14-13 801/2016).

ВС разъяснил, почему бездействие управляющего причинило вред кредиторам

Тогда он обратился в суд и просил признать договор расторгнутым, взыскать деньги и неустойку (суммы из актов вымараны). АО с этим не согласилось и потребовало признать односторонний отказ недействительной сделкой (дело № 02-1403/2019).

Никулинский районный суд Москвы признал договор расторгнутым, но деньги не взыскал. Он сослался на п. 1 ч. 1 ст. 9 закона «Об участии в долевом строительстве»: участник может отказаться исполнять договор, если застройщик не передаст объект через два месяца после крайнего срока сдачи квартиры. «Донстрой» этого не сделал. Еще первая инстанция отметила, что строительные недостатки мешали Аверину принять объект. Апелляция и кассация согласились с такими выводами.

Встречный иск отклонили.

ВС отменил акты апелляционного и кассационного судов и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию (дело № 5-КГ21-186-К2). Коллегия отметила, что дом был готов в апреле 2017 года. Аверин не сообщал застройщику, что поменял адрес для связи, куда тот направлял документы. Судьи обратили внимание, что в отношении Аверина велось банкротство и в деле есть его переписка с застройщиком о замене квартиры. ВС подчеркнул, что судам следовало оценить это, чтобы установить мотивы поведения сторон и не допустить злоупотребления правом.

По мнению Артема Денисова, управляющего партнера Юридическая компания «Генезис» Юридическая компания «Генезис» Региональный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Недвижимость, земля, строительство группа Интеллектуальная собственность , мужчина явно пытался выйти из обязательства и решить финансовые сложности в процедуре банкротства за счет аннулирования сделки с застройщиком. 

Суды крайне редко устанавливают мотивы поведения сторон, чаще даже игнорируют их, поэтому определение ВС повлияет на практику, безусловно, позитивно.

Елена Менде, адвокат Балтийская коллегия адвокатов имени Анатолия Собчака Балтийская коллегия адвокатов имени Анатолия Собчака Региональный рейтинг.

4
Изъять имущество да подешевле

В 2015 году администрация Улан-Удэ признала аварийным и подлежащим сносу дом, где была квартира у Людмилы Алтуфьевой*. В 2020 году дом решили изъять для муниципальных нужд. Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации Улан-Удэ направил Алтуфьевой проект соглашения об этом и отчет об оценке. Согласно ему, рыночная стоимость объекта 970 000 руб., а общая стоимость возмещения 1,6 млн руб. Женщину это не устроило, и она обратилась в суд, чтобы установить равноценное возмещение (дело № 2-24/2021 (2-2885/2020)).

Судебная экспертиза оценила дом в 2,2 млн руб. Советский районный суд Улан-Удэ обязал комитет выкупить квартиру за эти деньги. Апелляция и кассация согласились.

ВС решал судьбу квартиры после смерти ее продавца

ВС отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение, ведь эксперт искусственно завысил стоимость квартиры (дело № 73-КГ22-5-К8). ВС отметил, что долю в праве собственности на общее имущество определяют путем деления площади помещения собственника на общую площадь всех жилых и нежилых помещений дома без учета площади помещений в составе общего имущества. Такую формулу представил и сам эксперт, но в расчетах использовал вместо площади всех помещений собственников общую площадь дома, включая общие помещения, — она гораздо больше. Нижестоящая инстанция не усмотрела противоречий в заключении, у нее не возникло сомнений в правильности применения правовых норм при определении выкупной цены спорного жилого помещения.

5
Забрать долю в квартире у бывшего мужа

Мила и Савелий Зуевы* и двое их детей жили в квартире, где у каждого было 1/4 доли. В 2020 году они развелись, а в 2021-м Зуева в суде потребовала признать долю бывшего супруга незначительной и передать ей право собственности на долю Зуева за 562 500 руб. Истица указала, что у них плохие отношения, бывший муж не проживает в квартире, не тратит деньги на ее содержание и уже направлял ей уведомление о выкупе его доли. 

ВС разъяснил, когда нельзя изменить исковые требования

Зуев иск не признал. Он возразил, что живет в этой квартире, и отметил, что другое жилье купить не может, ведь потерял работу и состоит на учете в центре занятости. Зуев подтвердил, что направлял бывшей супруге уведомление о продаже доли, но тогда у него была работа. Сейчас ситуация изменилась. Он просил отказать в иске, так как по-прежнему заинтересован в своей доле.

ВС решал спор бывших супругов о принудительном выкупе четверти квартиры

Три инстанции отказали Зуевой (дело в первой инстанции № 2-1014/2021). Суды исходили из того, что ответчик проживает в квартире и имеет в этом интерес. Доля ответчика в праве собственности не является незначительной.

ВС отменил акты нижестоящих судов (дело № 55-КГ22-1-К8). Коллегия указала, что, хотя у ответчика нет другого жилья, это само по себе не повод отказать в удовлетворении требований Зуевой. Чтобы правильно разрешить спор, следовало выяснить:

  • могут ли все собственники использовать квартиру без нарушения прав других;
  • можно ли предоставить ответчику в пользование изолированное жилое помещение, соразмерное его доле;
  • есть ли у ответчика существенный интерес в использовании общего имущества.

* Имена и фамилии изменены редакцией.