На рубеже 2015–2016 годов подход властей к теме самовольного строительства ужесточился, и государство разрешило сносить самовольные постройки в административном порядке. Одной из причин сноса в то время служило нецелевое использование объекта.
При этом в судебной практике нижестоящие инстанции могли признать объект «самовольной» постройкой, ориентируясь только на признак нецелевого использования, но подобная позиция судов представляется в корне неверной.
Так, в деле № А32-1591/2016 первая инстанция указала на нецелевое использование истцом участка под гаражный кооператив, так как фактически там построили дома в несколько этажей с балконами и благоустроенной инфраструктурой (внутри помещений были санузлы, душ, электроплита и газовые колонки). В деле отсутствовали документы, из которых бы следовало, что землю предоставляли для постройки жилых помещений. При этом материалы дела не оставляли сомнений, что спорные объекты используются как жилье. Но суд первой инстанции не учел, что лицо не принимало надлежащих мер к легализации построек (не обращалось с заявлением о выдаче разрешения на строительство), тогда как это первостепенно для признания постройки самовольной.
Хотя апелляционная инстанция оставила решение без изменения, в мотивировочной части решения суд учел совокупность вышеуказанных фактов, послуживших причиной отказа в признании права собственности на объект.
Верховный суд не раз отмечал, насколько важно определить существенность такого нарушения. Такой подход можно проследить и в судебной практике, например в деле № 18-КГ24-93-К4. Кроме того, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством Президиум ВС указал, что нарушения градостроительных и строительных норм допустимо признать незначительными с учетом обстоятельств дела. Подобная судебная практика поможет сохранить объект самовольного строительства, ведь снос — это крайняя мера ответственности, уточняется в обзоре практики. При этом постройка должна быть безопасной для жизни и здоровья людей и не нарушать права и интересы третьих лиц, подчеркнули судьи ВС в п. 7 того документа.
Вместе с тем важно не путать «нецелевое возведение» объекта и «нецелевое использование». Именно на это, по сути, указал ВС в деле № А40-226525/2022, защитив бизнес в споре с московскими чиновниками. Экономколлегия не согласилась с таким подходом и указала, что при демонтаже здания важно учитывать самовольное возведение здания и иные признаки, определяющие имущество как бесхозяйное.
Конкретнее высказался Пленум ВС в п. 19 постановления от 12.12.2023 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», где отметил: «Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой». Более того, как отметил ВС в деле № 18-КГ24-155-К4, такое использование не по назначению «наказывается иными мерами ответственности».
Если ориентироваться на более свежую судебную практику за 2024 год, то самовольной постройкой признают те объекты, которые не только не соответствуют цели использования участка, но и возводились без проектной документации и разрешения на строительство. В деле № А15-6816/2021 ларьки общепита признали самовольными постройками не только потому, что они построены на земле, предназначенной под строительство жилья и торгового комплекса. Суды указали, что у этих некапитальных построек нет необходимой документации, регламентировавшей их возведение: из чего, когда и как они построены.
Из всех существующих на сегодня разъяснений и судебной практики видно, что у государства нет цели лишать собственников недвижимости их активов. Главная задача властей — привести строения в соответствие всем законным правилам. Только при исследовании всех обстоятельств и точном определении нарушений со стороны лиц, возводивших такие постройки, и установив, исключительно ли нецелевое использование или совокупность факторов привела к признанию такой постройки «самовольной», можно делать выводы. И важно учесть, что снос — это крайняя мера, грозящая тем постройкам, которые изначально возведены с рядом юридических и строительных дефектов, а не просто нарушают пункт «целевое использование участка».
Автор:
Армен Серобян
Управляющий партнер
