С 1990 года Андрей Дроздов* жил в квартире в Санкт-Петербурге вместе с Викторией Кравцовой* — сестрой умершей жены. В 1993 году они приватизировали жилье и стали его собственниками. Обновленную выписку из ЕГРН Дроздов получил только в 2021-м и узнал, что квартира ему больше не принадлежит. Выяснилось, что еще в 2007 году от их имени заключили договор купли-продажи объекта за 900 000 руб. По документам два покупателя приобрели по 1/2 доли в праве собственности на недвижимость, а через год продали их другим людям. При этом Дроздов и Кравцова продолжали жить в квартире, а новые собственники ни разу не объявлялись.
В 2022 году Дроздов заявил о возможном мошенничестве с жильем в полицию. При проверке установили, что один из первоначальных покупателей завладел квартирой незаконным способом, но уголовное дело против него не возбудили, потому что он умер. Выяснилось также, что текущего собственника половины доли ранее судили за участие в преступном сообществе и квартирные мошенничества.
Параллельно Дроздов обратился за помощью в прокуратуру, поскольку из-за возраста и состояния здоровья не мог самостоятельно подать иск. Мужчина настаивал, что не соглашался на продажу квартиры, не подписывал договор и не получал денег. Он также сообщил, что Кравцова, которая к тому времени уже умерла, с 1959 года состояла на учете в психоневрологическом диспансере из-за хронического психического заболевания. Прокуратура провела проверку и пришла к выводу, что женщина не могла осознанно согласиться на продажу жилья из-за болезни.
В 2023 году прокурор обратился в суд в интересах Дроздова. Он потребовал признать договор купли-продажи 2007 года недействительным, прекратить право собственности текущих владельцев и признать его полностью за Дроздовым. По мнению прокурора, жилье продали без согласия первоначальных собственников, поэтому последующие сделки не могли стать законным основанием для перехода права собственности.
Петроградский районный суд Санкт-Петербурга назначил почерковедческую экспертизу, чтобы установить, кому принадлежали подписи на договоре купли-продажи. Эксперты пришли к выводу, что договор подписали сами Дроздов и Кравцова. При этом в подписи мужчины специалисты обнаружили признаки замедленного письма и нарушения координации движений, а в почерке женщины — изменения, характерные для людей с психическими заболеваниями. Несмотря на это, суд решил, что собственники добровольно продали квартиру, и не нашел оснований для признания сделки недействительной. Инстанция также указала, что Дроздов пропустил срок исковой давности. При этом суд сослался сразу на два положения ст. 181 ГК: о трехлетнем сроке для ничтожных сделок (п. 1) и о годичном — для оспоримых (п. 2). Суд отсчитал срок со дня подписания договора в 2007 году и решил, что к моменту обращения прокурора в 2023-м он уже истек.
Во время рассмотрения дела в апелляционной инстанции Дроздов представил заключение другого специалиста, который пришел к противоположному выводу: подпись мужчины подделал подражатель. Но Санкт-Петербургский городской суд хотя и приобщил новое заключение к материалам дела, но отказался назначать повторную экспертизу. А еще судьи указали, что Дроздов мог и раньше узнать о смене собственников, если бы проявил должную осмотрительность и платил налог на квартиру. Третий кассационный суд общей юрисдикции согласился с нижестоящими инстанциями и оставил их акты без изменения.
Подпись — это важный, но не единственный фактор
После отказа трех инстанций Дроздов обратился в Верховный суд (дело № 78-КГ26-24-К3). Гражданская коллегия указала: нижестоящие инстанции должны были выяснить, действительно ли Дроздов и Кравцова хотели продать квартиру, получили ли они деньги и передали ли жилье покупателям, поскольку подпись на договоре еще не доказывает, что собственник согласился на продажу. Кроме того, судам следовало проверить, осматривали ли новые владельцы квартиру, пытались ли туда заселиться и оплачивали ли ее содержание. ВС подчеркнул: если третьи лица заключили договор без согласия собственника, чтобы завладеть его недвижимостью, такая сделка ничтожна по п. 2 ст. 168 ГК. В таком случае последующие сделки с квартирой также недействительны.
ВС также указал на ошибки в оценке доказательств. Первая инстанция ограничилась почерковедческой экспертизой и не учла материалы полицейской проверки, которые указывали на мошенничество с квартирой. А апелляция не исправила эту ошибку и оставила без внимания заключение другого специалиста о подделке подписи.
Помимо этого, суды неправильно рассчитали срок исковой давности, отметила гражданская коллегия. Согласно п. 1 ст. 181 ГК, трехлетний срок по требованиям о недействительности сделки начинает течь с момента начала исполнения ничтожной сделки, а не со дня подписания договора. При этом ВС привел как прежнюю редакцию этой нормы, действовавшую в 2007 году, так и новую, дополнительно устанавливающую десятилетний предел для лиц, которые не участвовали в сделке. Дроздов узнал о продаже квартиры только в 2021 году, а исполнять договор так и не начали, поэтому считать срок пропущенным нельзя.
Еще ВС раскритиковал довод апелляции о том, что Дроздов мог своевременно узнать о смене собственников, если бы платил налог на квартиру. Судьи не учли, что мужчина, как пенсионер, был освобожден от его уплаты в порядке п. 1 ст. 407 НК. Коллегия отметила, что нижестоящие инстанции подошли к делу слишком формально, хотя речь шла о единственном жилье ветерана Великой Отечественной войны и жителя блокадного Ленинграда.
В итоге ВС отменил все акты по делу и направил его на новое рассмотрение в первую инстанцию. На этот раз спор рассмотрит другой состав.
Что теперь будет с добросовестными покупателями
Автоматически признавать все последующие сделки с квартирой недействительными из-за ничтожности первоначального договора неправильно, считает старший юрист практики строительства и недвижимости Versus.legal Денис Иконников. По словам эксперта, отсутствие у продавца права собственности не делает заключенный им договор купли-продажи недействительным. Более того, согласно п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 302 ГК, последующий покупатель может стать законным собственником недвижимости, если заплатил за нее, не знал и не мог знать, что продавец не имел права ею распоряжаться, и зарегистрировал свое право.
Иконников также напоминает, что Конституционный суд еще в 2003 году указал на недопустимость обхода гарантий добросовестного приобретателя через оспаривание сделок и применение реституции (Постановление КС от 21.04.2003 № 6-П). При этом юрист обращает внимание на особенности этого спора: новые собственники так и не получили квартиру во владение, а первоначальный владелец продолжал в ней жить. Поэтому эксперт предостерегает от распространения выводов ВС на другие дела.
Расширительное применение выводов ВС может увеличить неопределенность для покупателей: порок давней сделки будут использовать для оспаривания последующих приобретений без полноценной проверки условий их защиты. Поэтому основной риск связан с механическим распространением этих выводов на дела с другими обстоятельствами.
Денис Иконников, старший юрист практики строительства и недвижимости Versus.legal
Такого же мнения придерживается советник практики разрешения споров и интеллектуальной собственности ALUMNI Partners Марина Иванова. Эксперт подчеркивает, что для защиты своих прав собственнику не нужно оспаривать всю цепочку сделок — закон предусматривает другие способы. Если недвижимость выбыла из его владения, можно подать виндикационный иск, подсказывает юрист. Если же собственник продолжает владеть квартирой, но по данным ЕГРН она принадлежит другому лицу, следует обратиться с иском о признании права собственности. Такой подход позволяет защитить первоначального владельца и одновременно проверить, есть ли у последующих покупателей право на защиту по ст. 302 ГК, объясняет юрист.
Когда начинает течь срок давности
А вот позиция ВС о моменте начала исполнения договора вызывает у экспертов спор. Иванова поддерживает вывод коллегии. Она ссылается на п. 101 Постановления Пленума ВС от 23.06.2015 № 25, согласно которому для исчисления срока давности одна сторона должна приступить к выполнению обязательств, а другая — к их принятию. По словам Ивановой, регистрация в ЕГРН лишь фиксирует переход права собственности. При этом п. 1 ст. 556 ГК гласит: обязанность продавца по передаче недвижимости считается выполненной после вручения имущества покупателю и подписания передаточного документа. В этом деле квартиру покупателям не передавали, поэтому Иванова считает вывод ВС обоснованным.
Старший юрист АЛРУД Владислав Соловьев придерживается противоположной позиции. Эксперт считает, что исполнение договора началось с момента регистрации перехода права собственности в ЕГРН, так как в соответствии с п. 2 ст. 223 и ст. 551 ГК именно тогда покупатель становится собственником недвижимости. Кроме того, в договоре указано, что покупатели расплатились еще до его подписания.
Срок исковой давности по ничтожной сделке отсчитывают с начала ее исполнения, а не с завершения. Поэтому вывод ВС о том, что исполнение вообще не начиналось, кажется спорным. Впрочем, коллегия могла обосновать его иначе: подпись собственника подделали, сам он никаких действий в сделке не совершал, а действия посторонних нельзя считать его собственными. Однако в определении ВС такого объяснения нет.
Владислав Соловьев, старший юрист АЛРУД
Соловьев также видит в подходе ВС риск обхода сроков исковой давности. До 2013 года п. 1 ст. 181 ГК предусматривал трехлетний срок, который отсчитывали с начала исполнения ничтожной сделки независимо от того, знал ли о ней собственник. После реформы гражданского законодательства правила изменились. Теперь человек, который не участвовал в сделке, может обратиться в суд в течение трех лет после того, как узнал или должен был узнать о начале ее исполнения. Но закон ограничивает этот срок десятью годами с начала исполнения, даже если о сделке стало известно гораздо позже. Эти правила распространили и на старые сделки, если срок давности по ним не истек к 1 сентября 2013 года. Однако спорному договору это не относится, считает Соловьев: его начали исполнять в 2007 году, а значит, срок давности закончился еще в 2010-м.
Эксперт опасается, что вывод ВС о том, что исполнение договора вообще не начиналось, позволит обходить эти ограничения. Ведь если считать сделку неисполненной, срок давности по требованиям о ее недействительности еще не начал течь. На такой подход могут ссылаться и в других спорах о давних сделках. Иванова с этими доводами не согласна. Она считает, что ВС рассмотрел частный случай, когда стороны так и не приступили к исполнению сделки, а не сформулировал новое правило исчисления давности. Поэтому существенного риска обхода установленных законом сроков юрист не видит.
Что должен будет проверить суд
При новом рассмотрении суду предстоит не только заново оценить доказательства, но и определить, какие нормы применять к спорной сделке. ВС сослался на п. 2 ст. 168 ГК, который предусматривает ничтожность сделок, нарушающих закон и посягающих на публичные интересы или права третьих лиц. Но договор заключили в 2007 году, а эта норма в текущей редакции появилась только в 2013-м.
Иконников обращает внимание, что, согласно п. 69 Постановления Пленума ВС № 25, договор следовало оценивать по прежней редакции ст. 168 ГК. Иванова и Соловьев с ним согласны, но не считают ошибку существенной: старый закон тоже предусматривал ничтожность сделок, нарушающих его требования.
Окончательная правовая оценка договора будет зависеть и от того, подлинна ли подпись Дроздова, говорит Иконников. Если ее подделали и согласия собственника на продажу не было, возникает вопрос о незаключенности договора. Если же мужчина подписал документ, но его воля была нарушена, суду предстоит определить основание недействительности сделки. От этого будут зависеть правовые последствия и применимые сроки. При новом рассмотрении суду также придется разобраться с долей умершей Кравцовой, добавляет Соловьев. Эксперт поясняет: квартира находилась в общей совместной собственности двух человек, а прокурор просил признать право на нее целиком за Дроздовым.
Покупателям это дело напоминает, что даже нотариальное удостоверение сделки и запись в ЕГРН не гарантируют защиту от судебных споров, говорит Соловьев. Поэтому перед покупкой юрист советует не только проверить документы, но и осмотреть квартиру, выяснить, кто в ней живет и зарегистрирован. А передачу недвижимости оформить отдельным актом или закрепить соответствующее условие в договоре, как предусматривает ст. 556 ГК.
* Имя и фамилия изменены редакцией.
