Президиум ВАС РФ сегодня признал отказ управления ФРС в государственной регистрации договора ипотеки, незаконным.Представителю УФРС не удалось убедить судей в обратном.
Как сообщало ранее Право.Ru, между СПК "Завет Ильича" (собственник) и ЗАО "Алиум" (арендатор) в 2000 году был заключен договор аренды. Согласно договору, собственник передает в аренду земельный участок площадью 3,7 га в Красногорском районе Московской области. Земля сдавалась под строительство и дальнейшую эксплуатацию предприятия. Оно было построено. Договор аренды земли заключался на 49 лет и зарегистрирован в 2002 году.
В ходе преобразований право собственности на земельный участок переходит к ООО "Астро". ООО "Зенитко Финанс Менеджмент" приобрело права арендатора предприятия по соглашению с ООО "ИНВЕСТГАРАНТ", который в свою очередь приобрел их у компании "Алиум".
Управляет предприятием ООО "Зенитко Финанс Менеджмент". Оно заключило договор займа в 2008 году с компанией "Сплав-2". По условиям договора, "Сплав-2" передает "Зенитко ФМ" 150 млн рублей, а последний обязуется вернуть сумму с процентами. В обеспечение займа компании заключили договор ипотеки, предметом которого становится предприятие, а также право аренды земельного участка. Они обратились в УФРС, чтобы зарегистрировать договор ипотеки.
УФРС его не зарегистрировало, поскольку собственник земельного участка (ООО "Астро") своего согласия на ипотеку не давал. Тогда ООО "Сплав-2" обратилось в арбитражный суд Московской области. Он в исковых требованиях компании отказал. 10ААС, напротив, обязал УФРС зарегистрировать договор ипотеки. Он решил, что собственник здания вправе заложить одновременно здание и землю без согласия арендодателя, но с обязательным его уведомлением. ФАС МО поддержал областной суд, считая, что все-таки необходимо согласие собственника земельного участка.
Коллегия ВАС РФ признала выводы судов первой и кассационной инстанции ошибочными. Обосновывая свою позицию, коллегия в определении сослалась, в том числе, на пункт 15 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в котором указывается, что для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомить об этом арендодателя.
В судебном заседании представитель УФРС настаивал на признании правомерным решения об отказе ООО "Сплав-2" в регистрации договора ипотеки.
По словам представителя УФРС, регистрационная служба направила собственнику земельного участка запрос о его аренде, и собственник ответил отказом. Судьи уточнили у представителя регистрационной службы, имеет ли он право отправлять запрос. На это представитель сообщил, что такое право у него есть, как у госоргана. Судьи поинтересовались, уведомляла ли регистрационная служба о своих действиях истца по делу, на что не получили прямого ответа.
В итоге президиум ВАС согласился с мнением коллегии судей, высказанном в определении и признал отказ в регистрации договора ипотеки незаконным. Кроме того, ВАС направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области в части требования осуществить регистрацию договора ипотеки. Таким образом, скорее всего УФРС обяжут зарегистрировать договор.
