Федеральный арбитражный суд Уральского округа представил на своем сайте итоговую справку по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с применением ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Этот документ одобрен президиумом ФАС УО 22 марта 2013 года.
В частности, в обзоре ФАС УО отвечает на вопрос, следует ли при определении рыночной стоимости выкупаемого имущества учитывать обременение данного объекта правом аренды?
Как отмечает кассационный суд, в силу ч. 1 ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно ст. 20 Закона об оценочной деятельности, требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Как установлено в подп. "е" п. 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", в отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в частности, сведения об имущественных правах и обременениях, связанных с объектом оценки.
В то же время по смыслу ст. 1-3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ реализация муниципального (государственного) имущества направлена на отчуждение объекта недвижимости конкретному лицу. Совершение сделки купли-продажи оцениваемого объекта по правилам, установленным данным Законом, с участием на стороне покупателя третьего лица, к которому в случае приобретения объекта перешло бы обременение данного объекта арендными отношениями, является невозможным.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи имущества в порядке, установленном Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, договор аренды прекращается в силу совпадения должника и кредитора в одном лице (ст. 413 Гражданского кодекса).
Поскольку приобретение арендованного имущества в порядке реализации положений Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предопределяет прекращение обременения выкупаемого имущества в момент заключения договора купли-продажи, следовательно, объект приобретается субъектом малого или среднего предпринимательства свободным от прав третьих лиц и обременения арендными правоотношениями.
Определение рыночной стоимости имущества в целях его приобретения арендатором в порядке Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ с учетом обременения правами аренды этого же арендатора противоречит требованиям ст. 3 указанного Закона и приводит к необоснованному занижению цены имущества, которое приобретается при отсутствии иных претендентов.
Вышеизложенное свидетельствует о том, что при определении рыночной стоимости объекта не следует учитывать обременение оцениваемого имущества правом аренды, резюмирует ФАС УО.
С полным текстом итоговой справки Уральского округа по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с применением ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" можно ознакомиться здесь.
