Постройка квалифицируется в качестве самовольной при наличии хотя бы одного признака, установленного ст. 222 ГК РФ:
- Земельный участок не предоставлялся для строительства спорного объекта либо его разрешенное использование не допускает строительства.
- Объект построен или реконструирован без разрешительной документации.
- Нарушены градостроительные и строительные нормы и правила.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие установленным требованиям (параметры, установленные правилами землепользования и застройки, документация по планировке территории или закон).
Учитывая, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не основание для удовлетворения иска о сносе постройки, суд обязан установить обстоятельства, которые позволят сохранить объект и при необходимости привести его в соответствие установленным требованиям.
Если первые два признака — вопрос исследования документальных доказательств, то нарушение градостроительных и строительных норм и правил может быть установлено только в результате проведения судебной строительно-технической экспертизы. В рамках экспертизы в обязательном порядке также выносится вопрос о наличии или отсутствии угрозы жизни и здоровью.
Ответ на этот вопрос в конечном счете определяет возможность сохранения постройки, а если угроза есть, требования о сносе удовлетворят. Самовольная постройка может быть сохранена исключительно при отсутствии угрозы жизни и здоровью. Применение срока исковой давности напрямую связано с исследованием эксперта в этой части. К требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведенной без необходимых разрешений (согласований), применяется общий срок исковой давности.
Итак, фактически стратегия защиты основывается на доказывании двух ключевых вопросов:
- Отсутствие угрозы для жизни и здоровья граждан (вопрос экспертизы).
- Пропуск уполномоченным органом срока исковой давности.
Собственнику проблемного объекта следует учитывать принципиально важные позиции ВС в части возможности сохранения объекта:
- Снос объекта самовольного строительства — крайняя мера гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки. (п. 7 обзора).
- Если по делу о сносе самовольной постройки суд придет к выводу об устранимости допущенных при ее возведении нарушений, в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения — снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие установленным требованиями (п. 8 обзора).
Рассматривая снос самовольных построек как крайнюю меру ответственности, Верховный суд видит возможность снижения ущерба для гражданского оборота, тем более в ситуациях, когда такая санкция явно несоразмерна степени недобросовестности застройщика. Руководствуясь таким подходом, максимально ориентированным на сохранение объекта при его соответствии требованиям даже при наличии нарушений, следует убедить суд в безопасности эксплуатации и устранимости таких нарушений.
Так, помимо вопросов о соответствии постройки градостроительным и строительным требованиям, перед экспертом необходимо ставить вопрос, оцениваются ли выявленные нарушения как значительные и можно ли их устранить.