Что такое многофункциональное здание
Понятие «многофункциональное здание» до сих пор не урегулировано в законодательстве. Весной 2021 года была попытка изменить Градостроительный кодекс (ГрК) из-за тренда размещать коммерческие объекты на первых этажах многоквартирных жилых домов. Согласно тем поправкам к ГрК, предлагалось признавать многофункциональным здание, включающее в свой состав две и более группы жилых или нежилых помещений, обеспечивающих выполнение определенного процесса, взаимосвязанные друг с другом через помещения общего пользования. При этом жилые и нежилые помещения такого здания не должны находиться на одной лестничной площадке, доступ собственников и пользователей нежилых помещений к жилым помещениям должен быть ограничен.
Но этот законопроект до сих пор не рассмотрен Госдумой даже в первом чтении. Поэтому сейчас можно руководствоваться рекомендательным СП 160.1325800.2014. «Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», где здание, включающее в свой состав два и более функционально-планировочных компонента, взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов, определено как многофункциональное.
Влияние разрешенного вида использования участка на состав арендаторов
При формировании любой финансовой модели арендопригодности здания сразу надо проверить, какие виды разрешенного использования применимы к участку, на котором расположена недвижимость.
Вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ) — это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование участка, существующих и возводимых на нем капитальных объектов. Сведения о ВРИ содержатся в ЕГРН. Согласно ст. 37 ГрК ВРИ участков и объектов капитального строительства могут быть:
- основные виды разрешенного использования;
- условно разрешенные виды использования;
- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Без необходимых ВРИ участка собственник многофункционального здания будет ограничен в выборе арендаторов. Это может существенно снизить доходность и конкурентоспособность объекта в аналогичном сегменте рынка. Например, если во ВРИ участка под многофункциональным зданием не указаны «банковские или медицинские услуги», то без изменения ВРИ нельзя размещать ни банк, ни медицинский центр.
По моим наблюдениям, ранее суды чаще придерживались более консервативного подхода при рассмотрении дел о нецелевом использовании участков. Сейчас послабления в этом вопросе уже заметны. На настоящий момент судебная практика разнится при рассмотрении нецелевого использования участка со стороны собственника или арендатора.
В 2023 году Верховный суд подтвердил правомерность использования арендаторами участков в Москве вспомогательных ВРИ, предусмотренных правилами землепользования и застройки столицы (определение экономколлегии от 3 февраля 2022 года по делу № А40-285960/2019). Более того, с позиции судов, использование вспомогательных ВРИ не требует внесения изменений в договор аренды участка (определения экономколлегии от 1 октября 2020 года по делу № А83-6371/2019 и от 8 февраля 2021 года по делу № А40-258644/2019).
Практические рекомендации
Работа юриста с ВРИ участка, как правило, имеет комплексный характер.
- Определить территориальную зону, которая применима к участку и ВРИ (основные, вспомогательные, условно-разрешенные), на основании правил землепользования и застройки, утвержденных в регионе нахождения участка.
- Заказать выписку из ЕГРН в отношении участка.
- Заказать градостроительный план участка и выписку из информсистемы обеспечения градостроительной деятельности.
- Получить официальное разъяснение органов архитектуры и градостроительства субъектов РФ в ответ на запрос.
Еще стоит мониторить планы субъектов РФ по развитию территорий, отслеживать проведение публичных слушаний по вопросам изменения территориальных зон или ВРИ смежных участков.
При формировании пула арендаторов в многофункциональном здании всегда надо исходить из ВРИ участка, чтобы не исключить риск нецелевого использования земли. Если игнорировать учет ВРИ, то возникают риски расторжения договора аренды участка (если применимо) или уплаты существенного административного штрафа (с учетом кадастровой стоимости участка).
- Заключить краткосрочный договор аренды.
- Предусмотреть безусловное право арендодателя расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном уведомительном порядке.
- Закрепить право арендодателя потребовать от арендатора компенсировать штраф, выплаченный за нецелевое использование участка.
- Оценить, насколько арендная плата покрывает размер возможного штрафа за нецелевое использование ВРИ.
- Проинформировать лиц, принимающих решение по размещению конкретного арендатора, о возможных материальных потерях.
* Текст отражает личную позицию автора и не связан ни с опытом, ни с деятельностью работодателя автора.
