Вчера Президиум ВАСа рассмотрел спор за здание в центре Москвы, в Малом Левшинском переулке, развернувшийся между ЗАО "Аргументы и факты" ("АиФ") и региональной общественной организацией "Центр экономических и политических исследований" ("ЭПИцентр"). В чем собственно суть спора, Право.Ru уже сообщало ранее (посмотреть материал можно здесь). Интересно не только решение Высшего арбитражного суда, но и подробности, которые вскрылись в ходе рассмотрения. Например то, что у собственников, в числе которых известный политик Григорий Явлинский, были разные взгляды на продажу. Кроме того, подробности дела еще раз показывают, как одна из сторон сделки купли-продажи — продавец, получив деньги за объект недвижимости, может, тем не менее, сделать так, что здание не достанется покупателю. Причем на законных основаниях…
Если изложить кратко предысторию, то она будет такой: "Аргументы и факты" подписали с "ЭПИцентром" договор купли-продажи здания. Как и предусмотрено этим договором, "АиФ" перечислили деньги продавцу. Но получить здание в собственность не смогли. "ЭПИцентр" настаивал на том, что недвижимость по-прежнему принадлежит ему. Основание: несмотря на то, что "Аргументы и факты" перечислили деньги, право собственности на здание, как того требует статья 8 ГК РФ, они не зарегистрировали.
Два непонятных момента, которые прояснились лишь после заседания Президиума ВАСа
Стороны добровольно заключили договор купли-продажи. Следовательно, они продемонстрировали свои намерения: одна сторона — продать, другая — купить здание. Но после того, как "Аргументы и факты" перечислили деньги, продавец заявляет, что не хочет передавать здание. Спрашивается, зачем же тогда "ЭПИцентр" подписывал договор? И второй вопрос: почему же "Аргументы и факты", фактически купив здание, не зарегистрировали сделку, как того требует законодательство, в регистрационном органе? После того, как прошло слушание дела в Президиуеме ВАСа, ответы появились.
Зарегистрировать сделку купли-продажи здания помешал Явлинский
Как удалось выяснить, именно лидер партии "Яблока" препятствовал тому, чтобы "Аргументы и факты", заплатившие предусмотренную договором сумму, не смогли зарегистрировать право собственности на здание. Как представитель продавца, Григорий Явлинский направлял письма в регистрационную палату и просил не регистрировать сделку. Объяснялось это конфликтом внутри РОО "ЭПИцентр" и тем, что среди собственников здания нет и изначально не было единой позиции о его продаже. Почему же собственники не смогли договориться?
Явлинский — экс-председатель "ЭПИцентра" конфликтует с нынешним председателем. В вопросе о продаже не было единства
Несколько лет назад собрание региональной общественной организации "ЭПИцентр" переизбрало своего председателя. Вместо Григория Явлинского им стал Алексей Михайлов. Скорее всего, сделку купли-продажи заключил действующий председатель. Таким образом в ВАС РФ от лидеров РОО "ЭПИцентр" выступали сразу два представителя. Г. Явлинский заявлял против продажи здания и признании договора купли-продажи недействительным. Именно поэтому ранее он обращался в управление по регистрации и просил не регистрировать сделку купли-продажи. Его представитель в суде сообщил, что здание в центре Москвы продается слишком дешево, фактически за бесценок — при площади в 2000 квадратных метров за 80 миллионов рублей. Правда, "Аргументы и факты" считали, что такой невысокой цене есть объяснение — здание находилось в долгосрочном пользовании партии "Яблоко". Иначе говоря, сделка совершалась с обременением.
Отчаявшись добиться регистрации сделки, "Аргументы и факты" подали в суд
Понять "Аргументы и факты" можно. Они исполнили все, что было предусмотрено договором, заплатили "ЭПИцентру" деньги, но ждать, когда прекратится спор (в основе которого, скорее всего, не только вопрос о продаже здания, но и противостояние внутри "ЭПИцентра"), не могли. "АиФ" не раз отказывали в регистрации. Мотивированы отказы были тем, что в "ЭПИцентре" есть крупный корпоративный конфликт. Отчаявшись, "Аргументы и факты" обратились в суд с требованием признать за ними право собственности на здание и о понуждении к регистрации. Все предыдущие (до ВАСа) арбитражные инстанции принимали решение в пользу "Аргументов и фактов". Подавая в суд, "АиФ" должен был доказать, что право собственности на здание у него возникло. "АиФ" в обоснование предъявленного к РОО "ЭПИцентр" требования ссылался на заключенный с ответчиком договор купли-продажи и внесение обусловленной договором платы. ЭПИцентр" подавал встречный иск — о признании договора купли-продажи недействительным. Но суд отклонил его. Дело дошло до ВАС.
Что решит ВАС, было загадкой. Оттолкнется от того, что сделка проведена, или не отступит от ГК
Каков будет исход дела, не знал никто. По сути, Президиуму ВАСа предстояло решить: исходя из того, что договор был подписан сторонами и сделка проведена, признать право собственности за "Аргументами и фактами", как это сделали арбитражные суды нижестоящих инстанций, либо четко следовать нормам гражданского законодательства, требующим обязательной регистрации сделки купли-продажи и только при наличии такой регистрации позволяющей считать, что право собственности на здание переходит к покупателю.
ВАС РФ заслушал стороны по существу спора. Как мы уже отмечали, борьба шла между представителем бывшего председателя РОО "ЭПИцентр" Григория Явлинского и представителем "Аргументов и фактов". Их интересы представлял известный адвокат, специалист в области гражданского права Константин Скловский.
Судьи уточнили, передал ли "ЭПИцентр" здание "АиФу". "ЭПИцентр" настаивал на том, что здание по-прежнему принадлежит ему, так как право собственности на него не перешло к "АиФу". А так как сделка не зарегистрирована в регистрационной палате, то и договор купли-продажи нужно считать недействительным.
В итоге Президиум ВАС отменил судебные акты нижестоящих арбитражных инстанций в той части, в которой они удовлетворяли требование "Аргументов и фактов" о признании права собственности на здание. Таким образом, ВАС пошел по пути строгого соблюдения норм ГК об обязательной регистрации. В остальной части ВАС оставил судебные акты без изменения.
Полномочия нынешних лидеров "ЭПИцентра" до сих пор под сомнением
Это объясняется корпоративным конфликтом, который и сейчас не разрешен. Правомочность лидеров "ЭПИцентра" в силу процедурных особенностей голосования в РОО, находится под сомнением.
Автор: Виктория Цыганкова, Леонид Мазурик
