В начале 2020 года житель Ярославской области Роман Фирсов* возвел пристройку к своей квартире в многоквартирном доме. В ней он сделал ванную комнату. Проход в новое помещение собственник разместил на месте окна. В итоге площадь недвижимости Фирсова увеличилась с 38,5 м² до 51,1 м².
После окончания работ собственник направил заявление на ввод объекта в эксплуатацию в областной департамент строительства. Но чиновники отказались выдавать разрешение, так как Фирсов не согласовывал строительные работы ранее, а также не получал согласия на возведение пристройки от других жильцов дома.
Тогда собственник обратился к ООО «Кадастровый центр «Согласие» за проведением экспертизы. Специалисты в заключении указали, что самовольная реконструкция жилого дома соответствует требованиям строительных норм и правил, не нарушает права и интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью кого-либо. Безопасность постройки также подтвердили эксперты из «Всероссийского добровольного пожарного общества» и ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ярославской области».
Но с этим не согласилась собственница одной из квартир дома Нина Шамова*. Летом 2020-го женщина обратилась в Угличский районный суд Ярославской области с иском к Фирсову и управлению муниципального имущества местной администрации. В нем Шамова потребовала признать пристройку незаконной и обязать ответчика ее снести.
Истец указала, что ответчик без согласия других жильцов занял земельный участок, который, согласно ст. 36 ЖК, — общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. По словам истца, из-за реконструкции дома она также не может свободно пройти к своим сараям.
Кроме того, ответчик не оборудовал слив с крыши, из-за чего с пристройки стекает вода, которая подтапливает сооружения, расположенные рядом. В иске Шамова указала, что Фирсов самовольно установил канализационную трубу, которая проходит под сараями женщины: она протекает, из-за чего гниют бревна сараев, появляется сирость и неприятный запах, утверждала истец. Впоследствии к требованиям Шамовой присоединились другие жильцы дома — Николай Шамов* и Аркадий Никитин*.
Но Фирсов отказался сносить пристройку и подал встречный иск, в котором потребовал признать право собственности на реконструированную квартиру. По словам Фирсова, до начала работ он получил устное согласие на строительство от всех жильцов дома. Ответчик также уверен, что постройка не нарушает права и интересы других собственников, так как подтопления происходили и до ее возведения из-за особенностей ландшафта.
Но доводы Фиросова не показались суду убедительными. 2 декабря 2020 года Угличский райсуд признал пристройку незаконной и обязал ответчика ее снести. Первая инстанция указала, что для проведения реконструкции Фирсов должен был получить письменное согласие от всех собственников помещений дома и без этого пристройку нельзя признать законной.
Ярославский областной суд занял иную позицию по этому сопору. В определении от 12 апреля 2021 года апелляция обратила внимание, что согласно заключениям экспертов пристройка соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам. Это является основанием для сохранения пристройки по правилам ст. 222 ГК, а еще, отметил суд, другие собственники помещений дома дали согласие на реконструкцию в устной форме. Это подтверждается пояснениями Фирсова и его супруги, указала апелляция. По мнению областного суда, согласие других жильцов необязательно должно быть получено в письменной форме.
В итоге апелляция отменила решение первой инстанции и удовлетворила встречный иск Фирсова. С этим согласилась и кассация. После чего Шамова решила обратиться в Верховный суд.
Обязательное согласие
Дело № 8-КГ21-18-К2 рассмотрела «тройка» под председательством судьи Юрия Москаленко. Гражданская коллегия не согласилась с выводами апелляционного и кассационного суда. ВС указал, что для проведения реконструкции многоквартирного дома, которое привело к уменьшению размера общего имущества, Фирсов был обязан получить согласие всех других собственников помещений в многоквартирном доме. Надлежащее подтверждение согласия жильцов — это решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, что следует из статей 36 и 44 ЖК, пояснял суд.
Коллегия также указала, что участок, на котором построен многоквартирный дом, предназначен для того, чтобы жильцы могли пользоваться помещениями этого дома и другими объектами на участке. Согласно ст. 37 ЖК собственникам помещений запрещено выделять и отчуждать свои доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Но суды не учли эти положения закона и не обратили внимания на то, что земля под домом находится в общей собственности участников спора, считает ВС. Коллегия уверена, что у судов не было оснований считать пристройку законной.
В итоге «тройка» вернула дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Неслучайные позиции
По мнению Александра Титова, юриста , суд первой инстанции, вероятно, исходил из того, что реконструкция многоквартирного дома без согласия собственников других помещений — это достаточное основание для призвания пристройки самовольной. Эта позиция также соответствует судебной практике. Например, аналогичные выводы можно встретить в решении Пресненского районного суда города Москвы от 1 июня 2018 года по делу № 02–0011/2018.
Важен и вывод, что для реконструкции необходимо согласие всех собственников многоквартирного дома, отмечает эксперт. Такие выводы уже встречались в практике гражданской коллегии ВС в определении от 10 октября 2017 года по делу №18-КГ17-164.
Государственные органы также требуют согласия всех собственников квартир для проведения реконструкции, говорит Елизавета Капустина, руководитель практики Эта позиция встречается, например, в письме Минстроя России от 22.10.2020 № 31768-ОГ/04.
При этом определения апелляционной и кассационной инстанции все же не случайны, отмечает Титов. По словам эксперта, ст. 222 ГК не устанавливает конкретных пределов для разграничения законной и незаконной постройки, поэтому зачастую бывает сложно предугадать, какую пристройку суд сохранит, а какую обяжет снести. Эту проблему в действующем законодательстве необходимо решить, например определив более четкие признаки для самовольных построек, которые возможно узаконить, считает Титов.
* Имя и фамилия изменены редакцией.