Новости
4 декабря 2017

ВС решит, может ли арендодатель отозвать согласие на субаренду

ВС решит, может ли арендодатель отозвать согласие на субаренду
Фото Право.Ru

Арбитражная кассация решила, что арендодатель может передумать и в одностороннем порядке запретить субаренду, даже если это закреплено в двустороннем договоре. В подтверждение своей позиции окружной суд ссылался, в частности, на Постановление Пленума ВС № 25 от 23 июня 2015 года. Но сам Верховный суд, похоже, не согласится с такой трактовкой своего постановления. Она противоречит еще и экономическому смыслу отношений, отмечает эксперт.

Может ли арендодатель по своему желанию отозвать разрешение сдавать имущество в субаренду, если оно закреплено в двустороннем договоре – решит экономколлегия Верховного суда. Его судья Ирина Грачева передала на рассмотрение «тройки» жалобу ООО «Аренда Центр» на решение АС Дальневосточного округа, который признал за арендодателем право передумать и запретить субаренду. Так поступила «Промсвязь», сдавшая «Аренда Центру» ряд помещений, которые по договору разрешалось сдавать в субаренду. Спустя некоторое время арендодатель сообщил контрагенту, что лишает его этого права. Но арендатор никак на это не отреагировал. В ответ управляющий «Промсвязи» Владимир Болдин решил расторгнуть договор через суд в деле № А73-5337/2016. Истец пожаловался, что «Аренда Центр» продолжает сдавать помещения в субаренду без разрешения, что является существенным нарушением. Управляющий считал себя вправе отозвать согласие на совершение сделки. В частности, он апеллировал к п. 57 Постановления Пленума ВС № 25 от 23 июня 2015 года. Этот пункт позволяет отозвать такое предварительное согласие, если сделка еще не заключена.

Суды двух инстанций встали на сторону ответчика, ведь право пересдавать помещения закреплено в двустороннем договоре, который нельзя менять в одностороннем порядке. Они отметили, что «Аренда Центр» заключал договор с «Промсвязью» как раз с целью заработать на субаренде. Иного мнения оказался Арбитражный суд Дальневосточного округа. По его мнению, согласие собственника на субаренду – это односторонняя сделка, которая не зависит от воли арендатора, а, значит, его согласие не требуется. Свою позицию кассация подкрепила ссылкой на ст. 157.1 ГК о предварительном согласии на сделку, а также п. 57 25-го постановления Пленума ВС, на который ссылался арендодатель.

С этим не согласился арендатор, который подал жалобу в экономколлегию. Он указал, что отзыв согласия – это попытка в одностороннем порядке изменить двустороннюю сделку. Никто не принуждал «Промсвязь» давать согласие на субаренду, она заключила договор с таким согласием добровольно – а значит, обязана его выполнять. А п. 57 25-го постановления говорит о возможности отозвать согласие, данное в качестве односторонней сделки, а не в договоре, полагает «Аренда Центр». Такие доводы жалобы экономколлегия разберет 16 января 2018 года.

Возможно, арендодатель может отозвать соглашение на субаренду, но при условии, что он за это ничего не получил, рассуждает партнер «Интеллект-С» Александр Латыев. Но чаще всего право сдавать помещения в субаренду без согласования с собственником заранее включается в договор и имеет определенную «цену», которая закладывается в арендную плату. Если в таких условиях дать арендодателю право отказываться от единожды данного согласия – это будет только поощрять недобросовестность, уверен Латыев.

По его словам, по итогам рассмотрения дела судьи могут дать ограничительное толкование п. 57 25-го постановления и указать, что речь там идет лишь о том согласии, за которое не было получено платы или иной выгоды. «Этим или другим способом, надеюсь, коллегия закроет путь для злоупотреблений, пока он не стал магистральной дорогой», – заключает Латыев.