ПРАВО.ru
Практика
22 марта 2019, 8:01

Верховный суд «открыл» жильцам доступ к общему имуществу

Верховный суд «открыл» жильцам доступ к общему имуществу
Жилищная инспекция согласовала переустройство помещений многоквартирного дома. При этом управляющая компания и жильцы настаивают, что из-за такой реконструкции не могут беспрепятственно пользоваться общим имуществом. Две инстанции не увидели в этом никакого противоречия, но Верховный суд не согласился с таким подходом.

Фабула дела

Евгений Терлин* застрял в лифте многоэтажки. Сотрудники аварийной службы не смогли установить причины случившегося и отремонтировать лифт, поскольку у них отсутствовал доступ к лифтовому оборудованию. Как выяснилось, машинное помещение лифта и часть лифтовой шахты теперь находятся в частной собственности – в трехэтажной квартире площадью 1486,4 кв. м с надстройкой и бассейном, которая принадлежит Ивану Бондарю*. Из-за этой квартиры ООО «УК Плющиха», которое управляет многоквартирным домом, не имеет доступа к общедомовому инженерному оборудованию (шахте лифта, водопроводной сети, вентиляционной системе). Соответственно, общество не может в полном объеме управлять домом и оказывать услуги надлежащего качества.

ООО «УК Плющиха», Терлин и другие жильцы обратились в суд с иском к Бондарю о признании действий по перепланировке помещений незаконными и обязании устранить выявленные нарушения. Они настаивали: переустройство квартиры создает угрозу жизни и здоровью других жильцов, в подъезде образуются трещины, а заполнение бассейна на крыше водой может привести к затоплению и непредсказуемому поведению перекрытий дома. Кроме того, собственники помещений не могут беспрепятственно пользоваться общим имуществом и не давали на это согласия.  

ДЕЛО № 5-КГ 18-320

ИСТЕЦ: ООО «УК Плющиха», Евгений Терлин* и другие жильцы

ОТВЕТЧИК: Иван Бондарь*

СУТЬ СПОРА: О признании перепланировки и переустройства помещений незаконными и обязании привести помещения в соответствие с проектной документацией

РЕШЕНИЕ: Акты нижестоящих судов отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции

Суд запросил и изучил ответ Мосжилинспекции по ЦАО г. Москвы, согласно которому Бондарь представил пакет документов на согласование переустройства и перепланировки, на основании которого оформлены соответствующие распоряжения. На момент обследования в 2006 году комиссия отклонений от указанной разрешительной документации не выявила, поэтому составила комиссионный акт о завершенном переустройстве, утвержденный начальником инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по ЦАО г. Москвы. Хамовнический районный суд г. Москвы отметил: выданные Мосжилинспекцией распоряжения о проведении перепланировки не отменялись, не оспаривались и не признавались незаконными. При этом истцы не представили доказательств, что после законной перепланировки Бондарь включил часть общего имущества в состав своей квартиры. Поэтому суд первой инстанции отказал в иске.

Во время рассмотрения дела в Московском городском суде выяснилось, что ранее другие жильцы дома уже пытались через суд оспорить право собственности Бондаря и изъять из его владения спорные помещения, но ничего не вышло. Суд отказал в требовании из-за пропуска срока исковой давности, соответствующее определение вступило в силу. Мосгорсуд сослался на преюдицию этого определения и подтвердил законность решения Хамовнического суда.

Верховный суд изучил пояснения к архитектурному проекту и поэтажные планы квартиры Бондаря по состоянию на 2004 и 2006 годы и установил: после проведенных работ этажность квартиры и ее общая площадь увеличились, но это обстоятельство нижестоящие суды не учли. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды, по мнению ВС, ограничились лишь формальным указанием на наличие распоряжений Мосжилинспекции о проведении перепланировки. ВС уверен: нужно было определить способ изменения спорного объекта (реконструкция, перепланировка или переустройство), установить наличие у ответчика надлежащего разрешения и согласия всех собственников помещений. Кроме того, апелляция нарушила принцип преюдициальности судебного решения, не указав, какие фактические обстоятельства не нуждаются в доказывании. ВС считает, что у Мосгорсуда отсутствуют основания для применения преюдиции по этому делу. Поэтому ВС отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (№ 5-КГ 18-320). Пока еще оно не рассмотрено.

Мнения экспертов

Эксперты поддержали позицию ВС. «Нижестоящие суды формально подошли к рассмотрению дела. Это нормальная практика для российских судов: судьи, обладая возможностями и полномочиями, ничего не делают, обычно ссылаясь на неправильные формулировки или действия истцов. Но ВС подчеркивает, что даже в таких случаях у суда есть все полномочия, чтобы самостоятельно установить фактические обстоятельства дела», – сообщил юрист компании BMS Law Firm BMS Федеральный рейтинг III группа Уголовное право и процесс Владимир Шалаев.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК). При уменьшении общедомового имущества недостаточно формально согласовать перепланировку – нужно получить согласие всех собственников дома (п. 3 ст. 36 ЖК). Это уже не первое дело, в котором ВС защищает права жильцов (№ 18-КГ17-86, № 4-КГ18-13).

Гульнара Ручкина, руководитель департамента правового регулирования экономической деятельности Финуниверситета при Правительстве, д. ю. н., профессор 

Руководитель юридического отдела юрбюро Падва и Эпштейн Падва и Эпштейн Федеральный рейтинг IV группа Арбитражное судопроизводство 38 место По количеству юристов Дмитрий Штыков уверен: по такой категории дел должна проводиться судебная строительно-техническая экспертиза. «Она ответит на технические вопросы о соответствии имеющегося переустройства с согласованным Мосжилинспекцией, установит наличие угроз жизни и здоровью и соответствие переустройства действующим строительным, санитарным и противопожарным нормам», – объяснил Штыков. Доцент Финуниверситета при Правительстве РФ, к. ю. н., партнер ALT Litigation Althaus Legal Федеральный рейтинг III группа Налоговое право и налоговые споры IV группа Коммерческая недвижимость/Строительство Сусана Киракосян считает иначе: «Когда в доме аварийная ситуация и не удается получить доступ к общему инженерному оборудованию, предъявлять надо негаторный иск. Факт законного расположения оборудования внутри квартиры значения не имеет, ведь доступ к нему в любом случае должен быть предоставлен. Негаторный иск может быть предъявлен в любой момент, пока сохраняется нарушение (ст. 208 ГК)». 

* – имя и фамилия изменены редакцией.