ПРАВО.ru
Практика
24 июня 2021, 9:04

Верховный суд разрешил квартиру на 17-м этаже без лифта

Верховный суд разрешил квартиру на 17-м этаже без лифта
Можно ли сделать квартиру на техническом 17-м этаже, если лифт ходит только до 16-го? Районная администрация отказалась согласовать перевод такого помещения в жилое. Идею не поддержали и суды. В домах выше пяти этажей лифт должен ходить до конца, объясняли они. Но Верховный суд принял другое решение и объяснил, почему. Один юрист называет такой подход нестандартной логикой, второй – расширительным толкованием закона.

Лариса Светлова* купила нежилое помещение на последнем, техническом, этаже многоквартирного дома во Фрунзенском районе Санкт-Петербурга. Через полгода женщина попросила администрацию муниципалитета согласовать перепланировку и перевод помещения в жилое, но получила отказ. Проект перепланировки нарушает противопожарные нормы и другие обязательные требования, объяснила администрация. Тогда Светлова пошла в суд.

Фрунзенский районный суд решил, что администрация отказала законно. К жилым помещениям, которые находятся выше пятого этажа, должен ходить лифт. А в этом доме он выше 16-го этажа не поднимается. Очевидно, что последний этаж нежилой именно поэтому, указал суд.

«Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта» (п. 17 Положения о признании помещения жилым).

А еще, добавил суд, проект перепланировки нарушает требования пожарной безопасности. В частности, нет дополнительного изолированного выхода на этаже. Если помещение истца перевести в жилое, то у жилой и нежилой частей технического этажа будет общий эвакуационный выход, а так нельзя (дело № 2а-5876/2019). 

Апелляция и первая кассация поддержали такой подход, а Светлова обратилась в Верховный суд

ВС решил, что можно и без лифта 

Верховный суд истолковал п. 17 Положения о признании помещения жилым не так формально, как нижестоящие инстанции. Как решила тройка судей под председательством Валентина Александрова, подъем на один этаж по лестнице не противоречит этой норме. 

Не понравилось Верховному суду и то, как другие инстанции оценили пожарную безопасность. Отдельный эвакуационный выход нужен, если на техническом этаже вместе с квартирой истца будут помещения общественного назначения, подчеркнул ВС. По Жилищному кодексу лестничные площадки, лифты, сам по себе технический этаж и другие объекты, которые находятся в общей собственности всех жильцов, к таким помещениям не относятся, напомнил ВС (дело № 78-КАД21-2-КЗ). 

Есть ли на этаже помещения общественного назначения, придется узнать районному суду при новом рассмотрении дела. Разбирательство продолжается (№ 2а-4793/2021). 

Расширительное толкование или нестандартная логика

В этом деле ВС продемонстрировал нестандартную логику, считает Игорь Ершов, руководитель арбитражной практики АБ Халимон и Партнеры Халимон и Партнеры Федеральный рейтинг. . ВС не отрицает, что лифт необходим для жилого помещения, которое находится выше пятого этажа. В то же время он напоминает, что до пяти этажей лифт не обязателен. Здесь его нет только между 16-м и 17-м этажами, а значит, нет и нарушений, объяснил логику суда Ершов. 

Нижестоящие суды толковали норму буквально, а Верховный суд – расширительно, считает Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП Дювернуа Лигал Дювернуа Лигал Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство Профайл компании

Речь идет о переводе в жилое нежилого помещения, расположенного на техническом этаже, а не на мансардном. То есть, с формальной точки зрения, нижестоящие суды не ошиблись.

Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП Дювернуа Лигал Дювернуа Лигал Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство Профайл компании

Она также считает, что ВС приравнял эвакуационный выход к аварийному: «Хотя СНИП 21-01-97 аварийный выход не относит к эвакуационным, и даже прямо на это указывает в п. 6.19». Это тоже расширительное толкование, подчеркнула Батура.

* Имя и фамилия изменены редакцией.