ПРАВО.ru
Законодательство
17 января 2022, 9:58

Апартаменты: законы и судебная практика

Апартаменты: законы и судебная практика
Апартаменты становятся все популярнее. Девелоперы предпочитают строить их, чтобы уйти от законодательных ограничений в случаях, когда возвести жилой дом по каким-то причинам невозможно. А у покупателей появляется возможность сэкономить. Но законодательство до сих пор не относит апартаменты к жилым помещениям. Это порождает ряд неудобств для жильцов. Начиная с того, что в судах владельцам такой недвижимости бывает сложнее защитить свои права. Рассказываем, с какими проблемами может столкнуться потенциальный покупатель.

Правовой статус апартаментов

В действующем законодательстве определения «апартаменты» не существует, юридически это нежилые помещения. Поэтому за относительную «доступность» подобной недвижимости покупатели расплачиваются рядом рисков и неудобств, лишаясь нескольких важных преимуществ, которые имеют собственники обычных квартир.

Так, застройщик не связан нормами об обязательном обеспечении жителей детскими садами, магазинами, поликлиниками и другими важными объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются и специфические для жилья санитарные нормы, поэтому девелопер может сэкономить, например, на шумоизоляции, уборке и освещении территории.

Из-за того, что апартаменты — это нежилые помещения, в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Теоретически можно оформить временную регистрацию сроком на 5 лет с возможностью бесконечного продления. Но с этим могут возникнуть трудности, если у чиновников возникнут вопросы к назначению здания, где находится такая недвижимость. Без проблем можно получить временную регистрацию только в помещениях гостиничного типа. Если у здания другое назначения, сперва потребуется подтвердить наличие всех необходимых для жилья удобств, вроде санузла и коммуникаций. Отсутствие регистрации может «заблокировать» собственникам доступ к некоторым социальным благам, таким как школы и детские сады для детей.

Несмотря на эти особенности, популярность апартаментов растет, например в Москве за последний год количество сделок долевого участия в строительстве нежилого фонда выросло вдвое. Во-первых, покупатели такой недвижимости ждут законодательных изменений, которые закрепят статус апартаментов, и это разгоняет спрос. Во-вторых — деньги. Например, двухкомнатные апартаменты 59 кв. м недалеко от метро «Алексеевская» в Москве обойдутся покупателю в 19,5 млн руб., а двухкомнатная квартира такой же площади в том же районе, но дальше от метро приблизится по стоимости к 23 млн руб.

Налоги и аренда

Жители многоэтажек по закону (ст. 389 НК) не платят налоги за землю. Собственники апартаментов, напротив, должны оплачивать налоговые и неналоговые платежи за участок, причем по повышенным ставкам, отмечает Анна Жолобова, советник КА Регионсервис Регионсервис Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Экологическое право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Природные ресурсы/Энергетика

Действующее гражданское и жилищное законодательство приравнивает апартаменты к нежилым помещениям коммерческого использования. Для сравнения ставка арендной платы за землю под апарт-комплексами в Москве составляет 1,5%, а в Екатеринбурге — 6,19% от кадастровой стоимости. «Если земельный участок находится в собственности жителей апартаментов, они обязаны оплачивать земельный налог, размер которого составляет 1,5% от кадастровой стоимости», — подчеркивает юрист.

Владельцы квартир платят налог в размере лишь 0,1%. А здание, в котором находятся апартаменты, могут включить в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется по кадастровой стоимости. В связи с этим значительно повышается ставка по налогу на имущество физлиц — с 0,5% до 2% (ст. 406 НК). Младший юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) Профайл компании Алена Дурнева отмечает, что у собственников есть возможность в судебном порядке исключить здание из такого списка — суды нередко выносят решения в пользу «жильцов» (например, в деле № 66а-2858/2021 Первого апелляционного суда).

«Коммуналка»

А еще жителям апартаментов придется платить больше за жилищно-коммунальные услуги. Это связано с тем, что собственникам нужно оплачивать не только стоимость самого ресурса, но и 20%-й НДС. Дороже обойдутся газ, свет, вода и вывоз мусора. Cуды также придерживаются позиции, что тарифы, предусмотренные для жилья, не применимы к апартаментам. На это указал Девятый кассационный суд в деле № 88-3129/2020.

Огромный счет за коммуналку: как доказать ошибку

А еще управляющая компания может включить в «платежки» по ЖКУ различные услуги, которые собственник оплачивать не хочет. В споре № 88-2183/2021 владелица апартаментов хотела добиться перерасчета платежей за коммунальные услуги, исключив из них оплату консьерж-сервиса. На это Второй кассационный суд указал, что раз такая услуга предусмотрена договором с управляющей компанией, то нужно платить. «Гражданам довольно сложно доказать в судебном порядке необоснованность включения управляющей компанией каких-либо услуг в выставляемые счета», — подтверждает партнер Адвокатское бюро Nordic Star (ранее Borenius Attorneys Russia) Адвокатское бюро Nordic Star (ранее Borenius Attorneys Russia) Федеральный рейтинг. группа Санкционное право группа Семейное и наследственное право группа Частный капитал группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международные судебные разбирательства группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) Профайл компании Арина Довженко.

Эй, земля

В неравном положении собственники квартир и апартаментов оказываются и в вопросе приобретения прав на земельный участок. Так, по нормам жилищного законодательства земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно при первой регистрации собственности на помещение. При этом собственность на землю приобретают и собственники квартир, и собственники нежилых объектов, например коммерческой недвижимости, расположенной на первых этажах многоквартирных домов.

С апартаментами ситуация другая. Собственники такой недвижимости должны выкупать земельный участок по ставкам, предусмотренным для выкупа коммерческих объектов. Еще одна опция — продолжать оплачивать аренду земли всем домом вместо застройщика. «Право аренды земли, изначально принадлежащее застройщику, переходит к собственникам помещений во вновь построенном здании по закону с момента госрегистрации их права собственности на такие объекты», — напоминает Жолобова со ссылкой на Пленум ВАС (Постановление от 17.11.2011 № 73).

Эту позицию поддержал и Верховный суд в деле № А40-143052/2020. При этом экономколлегия подчеркнула, что соарендаторы могут расторгнуть действующий договор аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и попросить о заключении нового договора аренды — уже для целей эксплуатации построенной недвижимости.

Приставы и управляющий лишат крыши над головой

Еще одна проблема, с которой могут столкнуться владельцы апартаментов: закон «Об исполнительном производстве» не предусматривает никакого иммунитета для таких помещений. То есть приставы могут забрать апартаменты за долги, а квартиру не могут. В результате оказывается, что владельцы апартаментов не защищены и могут остаться без места проживания.

Все, что вы хотели знать о продаже единственного жилья банкрота

Аналогичные трудности могут возникнуть у владельцев апартаментов и в случае личного банкротства, подсказывает юрист Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Семейное и наследственное право группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Частный капитал группа Уголовное право Анастасия Степанова. Даже если в случае банкротства должника суд выяснит, что апартаменты — единственное место жительства должника, такое имущество все равно включат в конкурсную массу и продадут с торгов.

Существует и проблема защиты интересов покупателей апартаментов в случае банкротства застройщика. Покупатели квартир вправе требовать передачи жилого помещения. Тогда как дольщики, вложившие деньги в приобретение апартаментов, в случае введения в отношении должника процедуры банкротства вправе заявить лишь денежное требование с приобретением залогового статуса, объясняет Степанова.

Потребитель или нет?

Владельцы апартаментов сталкиваются с трудностями в судебных спорах не только с застройщиками или управляющими компаниями, но и с другими лицами.

Спор о ремонте в апартаментах: потребительский или нет

Собственница апартаментов решила сделать в помещении ремонт. Работы должен был выполнить ИП, с которым заключили договор строительного подряда. Но подрядчик не закончил ремонт в оговоренный срок, поэтому заказчица решила взыскать с него деньги. Три инстанции решили, что к спорным правоотношениям не применяется закон «О защите прав потребителя», потому что апартаменты — нежилое помещение. Значит, женщина не могла претендовать на неустойку, предусмотренную потребительским законом.

В определении по этому спору Верховный суд напомнил: один лишь факт, что помещение является нежилым, — это не повод автоматически не применять потребительский закон. Суд должен разобраться, для каких целей делался ремонт. Если эти цели не связаны с предпринимательской деятельностью, закон «О защите прав потребителей» можно применить (дело № 78-КГ20-66-КЗ).

При рассмотрении таких дел часто суды не применяют законодательство о защите прав потребителей, ссылаясь на то, что апартаменты являются нежилыми, подтверждает Дурнева. Из-за позиции ВС практика по таким спорам должна измениться, тем более что ее включили в недавний обзор практики по «потребительским» спорам.

Туманное будущее

Сейчас на рассмотрении Госдумы находится законопроект № 1162929-7, который призван восполнить пробелы в регулировании строительства и использовании апартаментов, устранить правовую неопределенность и повысить уровень защищенности их конечных владельцев.

Инициатива предполагает введение в законодательство нового понятия — многофункциональные здания (МФЗ). Под ними будут понимать как раз апартаменты и на них распространят действие Жилищного кодекса и положения закона «Об участии в долевом строительстве». Застройщиков обяжут использовать эскроу-счетов для привлечения средств граждан и ответственности перед дольщиками. Также предлагается урегулировать вопросы приобретения прав на общее имущество в МФЗ и на участок под ним, установить особенности перепланировок и изменения назначения помещений в МФЗ, закрепить порядок проведения общих собраний собственников помещений.

По сути, идея законопроекта в его текущей редакции состоит в синхронизации правового режима апартаментов и обычных жилых помещений в многоквартирных домах.

Юрий Аксенов, партнер Orchards Orchards Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Экологическое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) Профайл компании

Но есть у этого законопроекта и ряд недостатков. Инициатива не решает вопрос правового статуса участка под домом с апартаментами, обращает внимание Жолобова. Если его примут, собственники жилых помещений в многофункциональном здании не получат равный объем прав в отношении земли по сравнению с собственниками квартир в «многоэтажках».

Довженко напоминает, что не все апартаменты используются для проживания. Существуют еще и сервисные апартаменты, апарт-отели, которые предназначены для предпринимательской деятельности. Законопроект никак не разграничивает эти категории. Автоматическое распространение «жилого» регулирования на сервисные апартаменты неэффективно и противоречит самому смыслу таких объектов, уверена эксперт. Поэтому в законе необходимо четко разграничивать правовое регулирование двух видов такой недвижимости.

На необходимость доработать законопроект указало и правительство, а также четыре профильных комитета нижней палаты парламента. Кабмин, например, обратил внимание на необходимость неких «переходных положений», которые будут применимы для уже построенных апартаментов. Кроме того, нужно продумать и возможность применения законодательства о долевом строительстве для новых апарт-комплексов. 

А профильный комитет Госдумы по строительству и ЖКХ обратил внимание на «сырость» определения «многофункционального здания». «Под предлагаемое определение МФЗ может подпадать любой многоквартирный дом, в состав которого входят нежилые помещения», — указали депутаты. Они также не согласны, чтобы апартаменты и квартиры были приравнены друг к другу в полном объеме.

Тем не менее и комитет, и правительство рекомендовали принять законопроект в первом чтении. Дата рассмотрения законопроекта пока не назначена.