ПРАВО.ru
Практика
25 февраля 2020, 8:16

ВС рассказал, когда суд исправит реестровую ошибку

ВС рассказал, когда суд исправит реестровую ошибку
Реестровые ошибки появляются, если кадастровый инженер сделал что-то неправильно или были неточности в документах, которые подавались на регистрацию. В результате могут пострадать права собственника участка. Но защитить их через суд бывает непросто.

Василий Адямов* из-за реестровой ошибки не смог получить разрешение на реконструкцию дома. Оказалось, что сведения о границах участков не соответствуют правоустанавливающим документам и фактическому положению дел. Расхождение в поворотных точках составило 1–2 м, а это больше допустимой погрешности.

Поскольку границы задевали соседние участки, ошибку нужно было исправлять через суд. Адямов подал иск, а в качестве ответчиков указал двух соседей. Они не признали требования. А суд назначил землеустроительную экспертизу, которая подтвердила наличие реестровой ошибки. Как указал эксперт, ее можно исправить с помощью межевого плана, который нужно передать в Росреестр.

Но две инстанции решили, что этого недостаточно. По их мнению, Адямов не представил достаточно доказательств в обоснование своих требований. Суды указали на заключение эксперта: он указал, что надо сделать межевой план и передать в Росреестр.

Подготовиться и исправить

Иного мнения оказалась гражданская коллегия ВС. Она напомнила, что иногда исправить ошибку можно только через суд. Например, если есть основания полагать, что это нарушит законные интересы владельцев других участков. При этом межевой план – это не единственное доказательство в подобных делах, отмечается в определении № 18-КГ19-156.

Работа над ошибками: как исправить наложение земельных границ

В деле Адямова реестровую ошибку подтвердила судебная экспертиза. Нижестоящие инстанции решили, что этого доказательства недостаточно. Они отказали в иске, хотя никак не опровергли выводы эксперта. Получается, что дело фактически не разрешено, решил Верховный суд. Он напомнил, что в некоторых случаях – включая дело Адямова – исправить реестровую ошибку может только суд, поэтому отправил спор на новое рассмотрение.

Фабула дела обычная, но решение нижестоящих инстанций нетипичное, комментирует ведущий юрист Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании Марина Строкань. По ее мнению, нижестоящие инстанции неправомерно указали на необходимость устранить ошибку путем обращения в Росреестр. Так ее не получится разрешить, ведь спор должен урегулировать разногласия между собственниками соседних участков. Следовательно, сделать это может только суд, подчеркивает Строкань.

Эксперты дали советы, о чем нужно помнить при исправлении ошибки.

  • Истцу необходимо документально подтвердить ошибку: провести досудебное исследование, собрать максимум документов для суда, рекомендует Строкань. По ее словам, в 80% споров о реестровых ошибках главный инструмент доказывания – это экспертиза.
  • Истцу нужно правильно выбрать способ защиты нарушенного права, советует Иоанна Щербакова из юрфирмы Ильяшев и Партнеры Ильяшев и Партнеры Федеральный рейтинг группа Банкротство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании . Исправление реестровой ошибки обозначает, что границы корректируются только на бумаге в пределах кадастровых номеров, разъясняет юрист. Если же соседи спорят о реальных границах, то речь идет о переносе заборов и даже построек. Проблему нельзя разрешить в рамках спора об исправлении реестровой ошибки, рассказывает Щербакова.
  • Ответчику, который не соглашается с требованиями, Строкань советует собрать доказательства того, что граница проходит правильно, подтвердить, что его участок поставлен на учет правомерно и корректно.

* – имя и фамилия изменены редакцией.