Законопроект Минэкономразвития решает проблемы права недвижимости, которые тормозят ее оборот и создают противоречия на практике. Относится ли к недвижимости каркасный дом без фундамента, можно ли продать котельную без основного здания и выделить в натуре долю из квартиры? Об основных предложениях Минэкономразвития рассказывает начальник управления по сопровождению земельных правоотношений и операций с недвижимостью Howard Russia Алексей Пискунов.
В Минэкономразвития России заканчивают работу над законопроектом «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования гражданского оборота недвижимости и создания режима единого объекта недвижимости». В законодательство хотят включить новые понятия, которые должны помочь сделать рынок недвижимости прозрачнее, а защиту граждан – эффективнее. Рассмотрим основные новшества.
Недвижимость или нет: правила должны быть четче
Ведомство предлагает классифицировать все здания как объекты недвижимости. К ним не будет применяться универсальное требование о наличии неразрывной связи с землей. В отношении сооружений этот признак сохраняется. Более того, появляются новые критерии, которые позволяют отнести сооружения к недвижимости: самостоятельное хозяйственное значение и способность выступать в гражданском обороте обособленно от других вещей. Определять сооружения, которые не относятся к недвижимости, будет правительство РФ.
Минэкономразвития предприняло попытку исключить или минимизировать споры о том, относятся ли к недвижимости объекты, построенные с помощью новых технологий: каркасные, модульные, а также свайные. Четко определить их юридическую суть поможет раздел законопроекта «Объединение, выдел доли, образование единого недвижимого комплекса». Предложенные меры сделают порядок оформления права собственности на объекты индивидуального жилищного строительства проще, а значит, и последующую регистрацию граждан по месту жительства.
Кроме того, давно назрела необходимость законодательных норм в отношении сооружений коммерческого и промышленного назначения. Критерии, по которым объект причисляют к недвижимости, выработали в 2013 году на примере забора (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13 по делу № А76-1598/2012). Но это могут быть и другие объекты вспомогательного назначения: котельные, электроподстанции и т. п. Они обеспечивают основное здание, но при этом могут быть самостоятельным объектом недвижимости и объектом налогообложения. Если их продают без привязки к зданию, то зачастую возникают сложнопреодолимые разногласия между собственником основного здания и вспомогательного сооружения.
В целом, что касается объектов коммерческого назначения, то более четкая процедура отнесения их к недвижимости прояснит вопросы налогообложения и инвестиционно-финансовой деятельности.
"Коммунальные войны" и проблемы с таунхаусами
Законопроект не разрешает образовывать помещения и выделять доли в натуре из неделимых помещений. Запрет сопряжен с так называемыми «коммунальными войнами», связанными с выделом в натуре долей в праве собственности на квартиру (комнату) и помещения в зданиях.
Из гражданского оборота исключаются многоквартирный жилой дом и жилой дом блокированной застройки (в обиходе – таунхаус). Зарегистрировать права на блокированный жилой дом можно будет только с одновременной регистрацией прав на земельный участок под таким домом. Дело в том, что после раздела на жилые помещения подобный объект недвижимости сохраняется и может участвовать в обороте. Например, его могут продать целиком, хотя по факту он является имуществом общего пользования. Если оно переходит в частные руки – собственнику трудно или невозможно использовать жилые помещения. Законопроект Минэкономразвития должен помочь решить и эту проблему.
