Законодательная ретроспектива
Сессию открыл партнер Orchards Юрий Аксенов, который одновременно выступил ее модератором. Спикер отметил, что на первый взгляд риелторская деятельность кажется узкой профессиональной нишей. Но ее регулирование затрагивает гораздо более широкий круг тем — от доступа в профессию и квалификации специалистов до границ ответственности риелторов. Аксенов также подчеркнул, что сделка с недвижимостью — это система отношений многих участников, поэтому важно распределить, за что должен отвечать каждый из них.
Ответ на вопрос о том, как можно урегулировать рынок, президент ассоциации «Гильдия риелторов Республики Татарстан» Анастасия Голяшева предложила искать в его истории. Она напомнила, что раньше работать риелтором разрешалось только при наличии лицензии. Этот барьер отсекал недобросовестных участников рынка, так как они попросту не могли разместить объявление о продаже недвижимости. А сейчас опубликовать его на агрегаторе может любой желающий. Мошенники пользуются этим и обманывают людей на миллионы рублей. Но минусы у этой системы тоже были, признала Голяшева. Единых правил работы тогда не существовало, а лицензии могли лишить даже за небольшое нарушение. Восстановить ее было сложно, поскольку комиссия собиралась лишь несколько раз в год. В итоге обязательное лицензирование отменили.
Сегодня закон регулирует отдельные аспекты работы риелторов, отметила Голяшева. В частности, их обязывают отчитываться в Росфинмониторинг и обеспечивать сохранность персональных данных клиентов. Но единого свода требований к участникам рынка и правил их работы все еще нет. Поэтому эксперт считает, что к вопросу законодательной упаковки риелторской деятельности нужно подходить более глобально.
Но один из слушателей, который сам много лет работает риелтором, усомнился, что государство вообще заинтересовано в таком регулировании. По его словам, профессиональное сообщество уже двадцать лет просит власти утвердить требования к образованию и квалификации риелторов и порядок их взаимодействия с контрагентами, но этого не сделали до сих пор.
Создатель или ликвидатор проблем
При этом попытки законодательно урегулировать риелторскую деятельность все-таки были, рассказала старший партнер Ялилов и Партнеры и член Международной ассоциации юристов и консультантов Гульнара Беглова. После отмены лицензирования власти не единожды пытались закрепить правила работы риелторов на федеральном уровне, но ни одна из инициатив так и не трансформировалась в специальный закон. Эксперт объясняет это тем, что у законодателя все еще нет четкого понимания, кто такой риелтор и что именно в его деятельности нужно урегулировать. Похожая неопределенность есть и у самих клиентов.
Кто такой риелтор для потребителя? У меня возникает такая картинка: для одних это Гарри Поттер — волшебник, который придет и решит все проблемы, а для других — Волан-де-Морт, который эти проблемы создаст.
Гульнара Беглова, старший партнер Ялилов и Партнеры , член Международной ассоциации юристов и консультантов
Разбираться в тонкостях профессии с нуля вовсе не обязательно, заявил член генерального совета Российского союза участников рынка недвижимости Андрей Савельев. Он предложил законодателю обратиться к зарубежному опыту. В Белоруссии, например, отдельным указом уже закрепили, кто может работать риелтором, как получить лицензию, сколько стоят услуги специалиста и за что он несет ответственность. Эксперт считает, что часть этих готовых правил можно имплементировать в российское законодательство. А вот налоговый статус риелторов стоит проработать отдельно, подчеркнул Савельев. Сейчас часть специалистов работает неофициально — без статуса ИП или самозанятого.
Государство недополучает огромные суммы налогов из-за тех самых Волан-де-Мортов, которые нигде официально не учтены. Даже профессиональное сообщество не знает точно, сколько таких риелторов работает на рынке. А если их не видим мы, то налоговой тем более сложно их выявить.
Андрей Савельев, член генерального совета Российского союза участников рынка недвижимости
Законодатель также должен защитить клиентов, дополнила коллегу старший партнер и руководитель практики «Строительство и недвижимость» O2-STREAM (О2-СТРИМ) Евгения Пешкова. Но заказчики по-разному интерпретируют роль риелтора. Для кого-то специалист лишь помогает найти объект, а кто-то ждет от него полной юридической проверки и гарантий безопасности сделки. По мнению эксперта, власти должны устранить эту неопределенность и прописать, что входит в работу риелтора. А еще законодателю нужно определить объем проверок, который должен провести покупатель, чтобы подтвердить свою добросовестность и должную осмотрительность. Пока что этот вопрос решают суды уже после возникновения спора, причем единого подхода в практике нет. Пешкова предложила возложить часть проверок на риелтора и придать его заключениям экспертный характер.
Корочка не гарантирует качество
Агент по недвижимости Тимур Павленков усомнился, что формальные требования к профессии сами собой решат проблему. Он согласился, что минимальный порог входа в профессию нужен, поскольку сейчас риелтором может стать любой человек. При этом эксперт считает, что официальный статус не влияет на доверие клиентов. Заказчикам важнее репутация специалиста и то, как он ведет сделку. Павленков сослался на собственный опыт. Он состоял в Гильдии риелторов, но ни один клиент не просил его подтвердить этот статус или показать соответствующие документы.
Эту мысль поддержал и Аксенов. Он привел в пример адвокатуру, которую регулирует отдельный федеральный закон. Для получения статуса нужны юридическое образование, не менее двух лет стажа и результаты квалификационного экзамена, но даже такие требования не избавили сообщество от недобросовестных участников. Поэтому, подводя итог дискуссии, Аксенов призвал искать баланс. Регулирование должно сделать рынок безопаснее и профессиональнее, но не создавать лишних барьеров для добросовестного бизнеса.
