Не используем — значит теряем? Новый порядок изъятия неиспользуемых земельных участков

Руслан Ягофаров, канд. юрид. наук, адвокат, председатель МГКА «Ягофаров и партнеры»

Казалось бы, «пустующий» земельный участок — личное дело собственника. Но сейчас это может привести не только к штрафу, но и к потере собственности. Новый порядок надзора вводит четкие признаки неиспользования земель населенных пунктов и механизмы контроля — теперь изымать землю можно уже через три года, и они накладываются на период освоения земли. Где проходит грань между временным простоем и нарушением закона? В статье канд. юрид. наук, адвокат Руслан Ягофаров, председатель МГКА «Ягофаров и партнеры», разъясняет, как изменился порядок изъятия земель за неиспользование, какие признаки «заброшенности» могут стоить собственнику участка и как защитить свои права.

С 1 марта вступили в силу определенные изменения земельного законодательства, и теперь обязанность освоить земельный участок закреплена напрямую в Земельном кодексе (ст. 85.1 ЗК, ФЗ № 307). Для владельцев это означает новую реальность: земля, которую не используют или не содержат в положенном состоянии, может стать объектом государственного надзора и — в перспективе — изъятия.

Если обратиться к постановлению Конституционного суда от 6 ноября 2024 года № 50-П по делу о проверке конституционности ч. 3 ст. 8.8 КоАП в связи с жалобами А. В. Баевой и И. В. Филькова, то там прописано: «...основания для возбуждения дел об административных правонарушениях, выразившихся в неиспользовании земельного участка в установленный законом срок, до 1 марта 2025 года отсутствовали, возбужденные до указанной даты дела подлежали прекращению. Одновременно выданные до 28 февраля 2025 года (включительно) предписания об устранении выявленных нарушений, заключающихся в неиспользовании земельных участков, подлежали отмене».

Согласно нововведениям освоение и использование земель населенных пунктов, садовых и огородных участков должно начинаться:

• сразу после приобретения прав на земельный участок;
• если право на земельный участок возникло до 1 марта 2025 года, например в 2005 году (отсчет следует считать со вступления в силу ФЗ № 307, то есть от 1 марта 2025 года, так как указанный ФЗ не имеет обратной силы);
• если требуется освоение земельного участка — не позднее чем через три года с учетом признаков неиспользования земельного участка, введенных Постановлением Правительства от 31.05.2025 № 826.

Новый механизм контроля

Контроль за использованием земель населенных пунктов, садовых и огородных земельных участков усилен. Исходя из системного толкования ст. 71 ЗК, проверки проводят уполномоченные инспекторы Росреестра. При этом ПП № 826 установило конкретные признаки неиспользования участка. Среди них:

• захламление более 50% площади земельного участка;
• отсутствие построек в течение пяти и более лет на участке под строительство;
• отсутствие дома на земельном участке, предназначенном для ИЖС, в течение семи и более лет;
• на земельном участке находится здание, у которого разрушены крыша, стены, окна;
• как минимум на 50% территории есть сорные растения высотой более 1 метра (на садовом или огородном участке).

Процедура выявления нарушений и назначения штрафов с последующим изъятием неиспользуемого земельного участка

• Предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований закона (с указанием индивидуального срока. Исходя из судебной практики — до трех месяцев).
• Предписание с фиксацией нарушения (исходя из судебной практики — от 4–6 месяцев на устранение).
• Проверка исполнения предписания. Если нарушения не устранены, следует административное дело с назначением штрафа (ч. 3 ст. 8.8 КоАП) и направляется новое предписание об устранении нарушения (с указанием индивидуального срока).
• Если предписание проигнорировано или нарушение не устранено, крайняя мера — судебное изъятие. Орган земельного надзора передает материалы в муниципалитет или уполномоченный орган. А он обращается в суд с требованием изъять земельный участок и реализовать его на публичных торгах с выплатой компенсации собственнику, но за вычетом расходов на организацию и проведение торгов.

Судебная практика изъятия участков: каковы реальные риски изъятия

Необходимо понимать, что подход судов к изъятию земель населенных пунктов, садовых и огородных земельных участков еще не сформировался (с учетом новых признаков неиспользования). Тем не менее, он начнет формироваться с учетом имеющейся судебной практики по другим категориям земель (например, сельхозназначения), которую можно и нужно учитывать в правозащитной деятельности.

Например, изъятие возможно только после всех мер государственного воздействия (административное нарушение + решение о неисполнении + непрерывный период неиспользования), об этом свидетельствуют постановления АС Московского округа от 22 мая 2025 года № Ф05-4883/2025 по делу № А41-54672/2024.

Другая ситуация, когда Второй КСОЮ в определении от 8 июля 2025 года по делу № 88-16532/2025 указал, что судебной агрохимической экспертизы достаточно для вывода о неиспользовании более трех лет земельного участка и ухудшении почвы (практика в период действия моратория проверок по Постановлению Правительства от 10.03.2022 № 336 на невозбуждение административных дел).

Так, АС Московского округа (постановление от 29 мая 2025 года № Ф05-3284/2025 по делу № А40-247580/2023) подтвердил возможность изъятия земель, расположенных в пределах населенных пунктов, но используемых под сельхозпроизводство, по аналогии с нормами о сельхозземлях (еще до вступления в силу 1 сентября 2025 года признаков неиспользования, относящихся к землям населенных пунктов, из ПП № 826).

В свою очередь, АС Северо-Западного округа отметил, что для изъятия земельного участка необходимо истечение срока вынесенного предписания и фиксация неустранения нарушений, иначе требования преждевременные (постановление от 3 июля 2024 года по делу № А66-4859/2022).

Есть и курьезные примеры в судебной практике: суд признал ненадлежащим доказательством осмотр участка при снежном покрове глубиной 40 сантиметров, что исключает объективную оценку состояния земельного участка (постановление АС Московского округа от 13 мая 2025 года по делу № А41-30261/2024).

Проблема: расплывчатые критерии и риск произвольного толкования

Несмотря на формальную конкретизацию признаков неиспользования, введенных 1 сентября 2025 года, понятие «захламление» по-прежнему не определено в законодательстве. Его смысл формируется судами: размещение на участке бытовых или промышленных отходов, битого кирпича, металлолома, покрышек без твердого покрытия и иных подобных предметов.