ПРАВО.ru
Практика
1 апреля 2021, 9:16

Огромные штрафы и скриншоты в суде: проблемы застройщиков и их решения

Огромные штрафы и скриншоты в суде: проблемы застройщиков и их решения
Кризис кризисом, но жизнь продолжается: ипотека спасла застройщиков в прошлом году, но впереди новые вызовы – всероссийская реновация, внедрение новых технологий, никуда не девшиеся налоговые риски. Проблемы застройщиков, арендаторов и собственников обсудили эксперты тематической конференции «Право.ru» «Рынок недвижимости и строительства в 2021 году: юридические риски».

Что нового?

В строительстве много нового. Полным ходом идет цифровизация, о которой участникам конференции «Право.ru» рассказал Александр Петров, руководитель группы практики недвижимости и строительства ART DE LEX ART DE LEX Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Комплаенс группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Банкротство (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международные судебные разбирательства группа Уголовное право группа Финансовое/Банковское право группа Интеллектуальная собственность (включая споры) . Сейчас идет работа над Государственной информационной системой обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД), в некоторых регионах, например, в Нижегородской области, такая система уже существует. На федеральном уровне планируется ввести ее к 2022 году. А уже в 2024 году начнется «эпоха суперсервисов», пообещал юрист. «Это когда государство решает всю ситуацию в целом», – объяснил Петров. В качестве примера он привел «маленький суперсервис», который работает с 2019 года – оформление ДТП с использованием европротокола.

Штрафы, дольщики и кризис: как дела у застройщиков

Но один из самых ярких примеров цифровизации отрасли – внедрение BIM (Building Infromation Model). Раньше чертежи здания рисовали на бумаге и потом строили по этим чертежам. Работать с этой информацией могли только профессионалы. Следующим этапом стало 3D-моделирование, но и оно было достаточно сложным и недостаточно информативным. Теперь же есть BIM, и это не просто чертеж в 3D – это модель, которая действует на протяжении всего жизненного цикла здания. В ней заложены все значимые параметры здания, поэтому его легче строить, эксплуатировать и даже сносить с использованием модели. «Эта система позволяет и сэкономить много ресурсов на этапе строительства, и потом обеспечить грамотную эксплуатацию», – объяснил Петров. Уже через год BIM станет обязательным для любого проекта бюджетного строительства.

Спикеры рассказали о законодательных изменениях – уже состоявшихся и только обсуждающихся. Ольга Архангельская, партнер EY, рассказала о принятом в конце прошлого года законе о комплексном развитии территорий – некоем федеральном аналоге столичной реновации. Но в законе не проработан механизм отбора территорий и объектов недвижимости в проект КРТ, не регламентирована схема передачи участков в аренду девелоперам. Риски есть и у жителей. Так, многоквартирный дом может попасть в проект КРТ без решения собственников. А жилье, предоставляющееся взамен, должно находиться только в том же поселении и городском округе. То есть переселить могут достаточно далеко. Поэтому пока сложно представить, как будет работать этот закон.

«Сейчас обсуждается возможность сокращения согласовательных процедур, из-за чего инвестиционно-строительный цикл может сократиться на год», – заявил Дмитрий Тимофеев, вице-президент по работе с органами государственной власти и корпоративным отношениям ГК «ПИК». По его словам, реализация среднего комплексного проекта занимает три года. Бумажки и согласования занимают еще два. «Эти цифры осознали наши публичные партнеры, и я думаю, что к концу года какие-то сроки будут пересмотрены, а какие-то процедуры вообще уйдут. Некоторые из них переведут в цифровой режим», – рассказал юрист.

А Светлана Соркина, директор правовой службы Банка ДОМ.РФ, обсудила с участниками конференции первые итоги работы застройщиков через эскроу-счета.

Судебная практика: снижаем аренду и оспариваем штрафы

Когда случилась пандемия и все ушли на удаленку, выяснилось, что никаких эффективных способов и механизмов снижения арендной платы не оказалось, рассказал Артем Сирота, управляющий партнер Sirota & Partners Sirota & Partners Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании . 451-я статья Гражданского кодекса, по словам эксперта, не работает: слишком сложно ее применить на практике. 614-я статья понимается очень узко, поэтому и она оказалась бесполезной. Тогда государство вмешалось и приняло закон № 98-ФЗ.

Но с применением этого закона возникли трудности. Суды зачастую возлагали на арендаторов чрезмерное бремя доказывания. Арендаторы понимали, что в суде отстоять свои интересы будет сложно. Поэтому они старались договориться на скидку. Арендодатели тоже понимали, что если сейчас не пересмотрят отношения с арендаторами, потом им будет сложно. Поэтому они шли на компромиссы.

В России до сих пор есть проблемы с сильным, независимым судом, который может формировать практику по вопросам Гражданского права. Ни один законодатель не сможет ответить на все вопросы, которые могут возникнуть. Эти пробелы должен заполнять суд.

Артем Сирота

В Германии, по словам эксперта, так и произошло – специальный закон там не принимали, а суды стремятся найти баланс в интересах сторон по аренде. Эксперт посоветовал в новых арендных соглашениях распределить риск публичных ограничений между сторонами и внимательнее относиться к формулировкам в договоре. «Я думаю, что нужно переосмыслить этот опыт, и наряду с санкционной оговоркой добавлять такую арендную оговорку», – посоветовал Сирота.

Никита Бутенко, советник Eversheds Sutherland Eversheds Sutherland Федеральный рейтинг. группа Экологическое право группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Природные ресурсы/Энергетика группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Банкротство (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) Профайл компании , обсудил с участниками конференции судебную практику сноса самовольных построек. Сейчас появились возможности легализовать самовольные постройки, и такие случаи встречаются в практике, но риски все равно большие. А Денис Литвинов, управляющий партнер Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Управление частным капиталом 23место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47место По выручке Профайл компании , затронул тему административных штрафов за нарушения в земельно-имущественных отношениях.

По словам эксперта, в Москве чаще всего штрафуют за нецелевое использование земельного участка: застройщиков по этой норме штрафуют за сдачу в аренду помещений под различные бизнесы. Больше, чем на 700 000 руб., по ст. 8.8 КоАП не оштрафуют. Гораздо хуже дело обстоит с нормой ст.6.7. московского КоАП – по ней, по словам эксперта, ответственность достигает десятков миллионов рублей.

Основная цель – наполнение бюджета, поэтому под этот состав инспекторы подводят вообще все.

Денис Литвинов

По словам Литвинова, только за 9 месяцев 2019 года Госинспекция по недвижимости провела 70 000 проверок, лишь по 8% из них выявили нарушения. За аналогичный период 2020 года нарушений выявили уже 15%, хотя проверок было всего 27 000. Юрист посоветовал «отбивать» применение состава тем, что в нарушении участвовал предыдущий правообладатель. Также надо пробовать доказывать, что строительство или реконструкция объекта произошли после вступления нормы в силу в мае 2019 года.

Подробнее о доказательствах рассказал Андрей Паршин, партнер ELLADI ELLADI Федеральный рейтинг. . Но о доказательствах необычных – о сведениях из Google Earth и «Яндекс.Карт». В одном из дел юрист смог доказать, что на строительном участке находилось три башенных крана, которые его доверитель передавал в аренду. «Мы не просто распечатали панораму, а обратились к нотариусу, который описал всю процедуру: где находится фотография, по каким координатам и другие параметры», – рассказал юрист.

Судья в первый раз видел такое доказательство, но приобщил его, и конкурсному управляющему пришлось доказывать, что кранов на площадке не было.

Андрей Паршин

С помощью ГИС можно доказать наличие объекта на земельном участке, фактическое состояние объекта на определенный период времени и фактическое проведение работ на объекте. 

Но не все так радужно. Впервые ссылки судов на скриншоты, по словам эксперта, появились еще десять лет назад. И за это время появилось много отрицательной практики, когда суды не принимают такие доказательства. Но чаще всего суды принимают данные с картографических сервисов, если они входят в совокупность доказательств, либо если информации по делу не хватает. Поэтому строить свою позицию исключительно на таких данных не стоит.

Юридические риски: налоги, покупка участков и апартаменты

Сейчас законодательно закрепленного определения апартаментов не существует, напомнила Екатерина Регеда, вице-президент ГАЛС-Девелопмент. Строительство апартаментов выгодно для застройщиков, когда нельзя построить квартиры, но очень хочется. Для жильцов зачастую покупка апартаментов сопряжена с множеством рисков, например, такое помещение не попадает под исполнительский иммунитет в банкротстве. Каждый год появляется какой-то закон об апартаментах, рассказала юрист, но обычно такие инициативы просто оказываются забытыми. Но попытки зарегулировать этот вид недвижимости продолжаются. Регеда обсудила тему со слушателями и рассказала про законопроект «Галс-Интеко», в котором компания проработала все проблемные моменты, необходимые для легализации апартаментов.

Реконструкция и добросовестность: ФНС разъяснила статью 54.1 НК

Михаил Бегунов, управляющий партнер Tax Compliance Tax Compliance Федеральный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) Профайл компании , рассказал про налоговые риски застройщиков. Основная проблема, с которой сталкивается большинство застройщиков, – технические подрядчики. В полной мере отсеять их почти невозможно, а методы ФНС по их поиску в то же время совершенствуются. Иногда они просто просят заплатить, а иногда и угрожают проверками. Иногда ФНС предлагает оценить всех своих контрагентов с возможными рисками, предусмотреть оговорку, согласно которой подрядчик компенсирует «налоговый разрыв». Но, по словам эксперта, такие методы не работают.

При проверках налоговики обращают внимание на повторное включение в акты выполненных работ от спорных контрагентов одних и тех же видов работ, а также на завышение цены. «Самое избитое нарушение – когда налоговый орган говорит, что у вас достаточно персонала, чтобы выполнить работу самостоятельно», – рассказал эксперт. Важно обосновать, что у вас не было достаточно персонала и вы привлекли подрядчика под конкретный объем работ.

Бегунов рассказал про последние изменения в налоговом регулировании деятельности застройщиков и напомнил про недавние разъяснения статьи 54.1 НК, которые допускают налоговую реконструкцию при добросовестном поведении налогоплательщика.

Реконструкция применима не к каждой проверке. Перед тем, как признаваться, нужно оценить объем претензий, который может быть предъявлен.

Михаил Бегунов

Опасности поджидают застройщиков и при покупке земельных участков. Например, часть земли может «накладываться» на лесной фонд. Поэтому важно проверять участки заранее, у многих лесных хозяйств могут быть скелеты в шкафу. «Парадокс заключается в том, что участок может числиться в «лесном» реестре, но не находиться в ЕГРН», – объяснил Василий Малинин, руководитель направления «Коммерческие споры» юридической фирмы Рустам Курмаев и партнеры Рустам Курмаев и партнеры Федеральный рейтинг. группа Уголовное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Банкротство (включая споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции 1место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 6место По выручке Профайл компании . А если участок есть в ЕГРН, то он может быть зарегистрирован без границ. Поэтому можно даже не знать, что участок находится в пересечении с землями лесного фонда.