ПРАВО.ru
Практика
5 августа 2021, 11:32

ВС впервые определил правила продажи единственного жилья банкрота

ВС впервые определил правила продажи единственного жилья банкрота
Верховный суд запретил продавать единственное жилье в «карательных» целях – для этого нужны реальные экономические мотивы. Кроме того, вопрос об этом обязательно нужно выносить на обсуждение совета кредиторов, который и должен определять параметры сделки. Эксперты разошлись во мнениях: некоторые называют позицию ВС справедливой, другие опасаются, что теперь у должников будут забирать не только роскошное жилье, но и вообще любое, которое превышает нормативы по площади.

Индивидуальный предприниматель Владимир Балыков 16 лет жил с матерью и был зарегистрирован в ее квартире, но одновременно строил собственный дом в селе Осиновая речка Хабаровского края. В 2016 году он попытался его зарегистрировать, но ничего не вышло, потому что не хватило документов. А 14 января 2020 года Балыкова признали банкротом. Ранее он неудачно поручился за компанию «ВостокИнвест», которая взяла 35 млн руб. кредита в Россельхозбанке (сейчас долг составляет около 8 млн руб.).

Спустя всего два дня после признания Балыкова несостоятельным он наконец оформил свой дом площадью больше 300 м² и прописался там вместе с матерью. Сразу после этого должник обратился в суд, чтобы исключить из конкурсной массы единственное жилье, а также земельный участок под ним (дело № А73-12816/2019).

Первая инстанция и апелляция отказали Балыкову. Суды решили, что должник действовал недобросовестно и просто подстроил все так, чтобы защитить дом и участок исполнительским иммунитетом. Другую позицию занял Арбитражный суд Дальневосточного округа. Он отметил, что у должника действительно нет другого жилья. А смена места регистрации в ходе процедуры сама по себе не говорит о недобросовестном поведении и злоупотреблении правом. Кассация исключила дом и участок, на котором он расположен, из конкурсной массы.

Россельхозбанк, один из кредиторов Балыкова, пожаловался в Верховный суд. По мнению заявителя, нижестоящие инстанции неправильно рассмотрели спор. Они должны были выяснить, были ли объективные причины для такого продолжительного строительства и затянувшейся регистрации должника.

Сперва добросовестность, и только потом – порядок продажи жилья

Заседание экономколлегии по этому делу состоялось 19 июля (см. репортаж «ВС решал, может ли банкрот сохранить единственный дом»). Спустя две недели ВС опубликовал мотивировочную часть определения по спору о доме Балыкова – и сделал несколько новых для практики выводов.

По существу конкретного спора «тройка» судей во главе с Иваном Разумовым решила, что суды недостаточно исследовали фактические обстоятельства. Суд округа указал на преждевременность выводов о злоупотреблении правом. Но в деле не было установлено действительное место проживания должника, причины длительной регистрации права на дом, ошибочно сделан вывод об отсутствии у должника любых прав в отношении квартиры матери, не исследован вопрос о правах должника на квартиру в Хабаровске, общую с бывшей супругой. Если выяснится, что должник действительно действовал недобросовестно – его жилье можно лишить исполнительского иммунитета.

Вместе с этим судьи сочли возможным детализировать апрельскую позицию Конституционного суда о возможности размена единственного жилья. Как указано в постановлении № 15-П, кредитор может предоставить гражданину-должнику замещающее жилье – но только в порядке, который установит суд. При этом новое жилье должно находиться, «как правило», в пределах того же населенного пункта и должно быть не меньшей площади, чем предусмотрено региональными нормами предоставления жилья по соцнайму.

Экономколлегия: «В процедуре банкротства не исключается и возможность приобретения замещающего жилья финансовым управляющим за счет выручки от продажи имущества должника».

Особое внимание ВС уделил вопросу целесообразности размена жилья. Переселение должника не должно стать своеобразной «карательной операцией», наказанием должника. 

Его необходимо защитить. Условия сделок купли-продажи должны быть сформулированы таким образом, чтобы право собственности должника на имеющийся у него дом прекратилось не раньше, чем возникнут права собственности на замещающее жилье. Кроме того, необходимо предусмотреть возможность прекращения торгов по продаже «роскошного» жилья, если цена упадет настолько, что «эффективно пополнить конкурсную массу» не получится.

Банкроту впервые заменили роскошное жилье на дешевое

Этот вопрос должен обязательно выноситься на обсуждение собрания кредиторов. Созвать его может любой из участников банкротного процесса – кредитор, финансовый управляющий или даже сам должник. На таком собрании все заинтересованные лица должны высказать свое мнение, целесообразно ли заменить жилье, и что купить взамен. Утверждать порядок продажи старого и покупки нового жилья должен арбитражный суд.

Поэтому в деле Балыкова, если он не злоупотреблял своими правами, судам следовало обязать финансового управляющего созвать и провести собрание кредиторов. ВС подсказал последовательность вопросов, которые следует разрешить:

  • Выяснить рыночную и реальную стоимость жилого дома и земельного участка;
  • Определиться с ценой замещающего жилья и его параметрами;
  • Подсчитать затраты на все мероприятия;
  • Посчитать сальдо – сумму, на которую пополнится конкурсная масса в результате замены жилого помещения;
  • Проверить, не будет ли сальдо слишком маленьким, из-за чего продажа дома и участка выполнит исключительно «карательную функцию» и не поможет эффективно погасить требования кредиторов.

Также ВС обратил внимание и на договор поручительства, из которого возник долг Балыкова перед Россельхозбанком. Надо выяснить, есть ли «объективные основания полагать», что выручки от продажи имущества основного должника хватит для оплаты требований кредитора. Если есть, то суд вправе разрешить продажу жилья лишь в том случае, если денег основного должника не хватит для погашения требований.

С этими разъяснениями ВС вернул спор на новое рассмотрение в первую инстанцию – Арбитражный суд Хабаровского края.

«Дежурная памятка» для судов

ВС сделал ещё один важный шаг для формирования единой позиции судебных органов по этому вопросу, комментирует партнер правового бюро Олевинский, Буюкян и партнеры Олевинский, Буюкян и партнеры Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) 22место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 30место По количеству юристов 39место По выручке Профайл компании Елена Полеонова. Судебная практика по этим вопросам, с учетом новых позиций КС и ВС, будет меняться, ожидает Полеонова.

По мнению Сергея Блинова, юриста практики разрешения споров Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Управление частным капиталом группа Банкротство (включая споры) 3место По выручке 3место По количеству юристов 5место По выручке на юриста (более 30 юристов) Профайл компании , позиция ВС является «не столько революционной, сколько последовательной» – ведь она расширяет и дополняет толкование, которое дал Конституционный суд. «Можно предположить, что с большой долей вероятности закрепленные ВС правила станут «дежурной памяткой» для нижестоящих судов при разрешении аналогичных споров», – ожидает эксперт.

Позиция Верховного суда в полной мере обеспечивает баланс интересов сторон, уверен старший юрист направления банкротства Crowe CRS Legal Crowe CRS Legal Федеральный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) Антон Фомин. Он называет предложенный экономколлегией механизм продажи роскошного жилья «справедливым» и ожидает, что такой подход «благоприятным образом» скажется на практике по таким спорам.

Но не все юристы разделяют мнение о справедливости подхода ВС. Радик Лотфуллин, партнер Saveliev, Batanov & Partners Saveliev, Batanov & Partners Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Банкротство (включая споры) Профайл компании , ожидает ухудшения прав должников: «Теперь иммунитет будут снимать не с реально роскошного жилья, а с жилья, площадь которого превышает нормы соцнайма». Также эксперт обратил внимание, что ВС все же допускает возможность переселения должника в другой населенный пункт в пределах одной агломерации – чего не было в позиции Конституционного суда.